Kinnisvara muutub väärtuslikuks üle kogu Eesti
Tallinna ja Tartu lähiümbrus on kuum piirkond nii praegu kui ka edaspidi. Põllud saavad täis uusi kodusid ja ärisid – selles ei pea kedagi veenma. Suurlinnad kasvavad edasi, iseasi kas samas tempos. Mis saab aga ülejäänud Eesti kinnisvara väärtusest? Vägagi tõenäolist tulevikustsenaariumit analüüsib Arco Vara juhatuse liige ja tegevjuht Elari Tamm.
Sügis toob kinnisvaraturule suurema aktiivsuse ja kasvatab huvi kinnisvara vastu üle Eesti. Juba täna on näha suuremat huvi kinnistute ja uusi kodusid ootavate piirkondade vastu. Eeldame, et 20% teise pensionisamba rahast liigub kinnisvarasse, mis tähendab, et kinnisvaras leiab endale koha ligi 240 miljonit eurot. See on alles aktiivsema ja likviidsema kinnisvaraturu algus.
Väikeste asulate suur potentsiaal
Me muigame Märjamaa 25 000-eurose korterihinna üle ja küsime, kes küll sinna kolida tahaks. Aga Märjamaal elab 2500 elanikku ja see asub kahe suurlinna vahel. Nii kaua, kuniks on seal tööd, on seal ka elu. Kas sealsed hinnad tõusevad? Need on viimase dekaadiga juba kahekordistunud.
Me tunneme Kiviõli „tasuta“ pakutavate pindade suhtes kõledust, sest kes tahaks endale kütmata ja akendeta kinnisvara? Kas selles linnas on potentsiaalseid üürnikke? Kas töötus kasvab seal või kahaneb? Need tühjad pinnad ja madalad hinnad võivad ju peegeldada kadunud nõukogude aja hiilgust, aga mis siis, kui sellel kinnisvaral on hoopis uus potentsiaal ja võimalus? Viimast on Kiviõli puhul praegu küll keeruline märgata, arvestades, et 20 aastaga on elanikkond vähenenud 1/3 võrra ja see protsess ei näi peatuvat. Näiteks Detroit on kaotanud alates autotööstuse automatiseerimisest 1950. aastatel 2/3 elanikkonnast. See on kõikide monofunktsionaalsete linnade suur risk, olgu selleks siis Detroit, Kiviõli, Tapa või Kohtla-Järve. Aga Ülemiste City algus oli samuti ühe mehe fantaasiavili, Ülo Pärnitsa julge usk luua midagi, mida teised ei näinud. Sama võib juhtuda Kiviõliga.
Samas, mida kallimaks muutub Tallinna kinnisvara, seda väiksemaks muutub hinnaerinevus väiksemates linnades, nagu näiteks Loksal ja Paldiskis. Kui 2018. aastal oli Loksa hinnatase Paldiski omast 42% madalam, siis eelmisel aastal oli erinevus vaid 22%. Paldiskis on korterite hinnad kasvanud alates 2018. aastast 37% võrra, Loksal koguni 74% võrra, mis ületab Tallinna hinnakasvu rohkem kui kolmekordselt. Loksal on 20 aastaga elanikkond vähenenud samuti 1/3 jagu nagu Kiviõlis (negatiivne iive + negatiivne rändesaldo), kuid Tallinna lähedus hoiab sellel püsivalt elu sees ning Loksat õnnestub veel päästa pelgalt geograafiliste tegurite tõttu.
Ka väikelinnas unistatakse paremast elukeskkonnast
Meie majandus on vaba olnud alles mõnikümmend aastat, me oleme jõukuse ja kinnisvara väärtuse kontekstis alles alguses, võrreldes meie jõukamate lähinaabritega. Enamik meie väikelinnu ei ole näinud ammu korralikku uusarendatud kortermaja või ridamaja. Tõsi, üksikud majad Viljandis, Rakveres ja Haapsalus on, aga pangad pole rutanud nendesse piirkondadesse investeerima just nende väiksuse ja madalama likviidsuse tõttu. Ääremaastumise peatamiseks tuleb ära teha palju rohkem kui vaid üürimajade püstitamine ja „Koli maale!“ toetus.
Nõudlus parema elukoha järele kasvab edasi ja nii tekib alternatiiv sinna, kus peamist lahendust ei pakuta. Nimelt „poissarendajad,“ nagu üks mu kolleegidest neile nime pani – omakapitaliga toimetavad väikearendajad, kes alustavad ehk kahest-kolmest ridamajast või väikesest kortermajast. Seeläbi pakuvad nad väiksemat leevendust just piirkondadesse, kuhu suured tegijad ei tule ja kus nõudlus on igal juhul piiratud. Nemad näevad võimalust ja pakuvad ka lahendusi.
Väiksemates linnades on ju vajadus parema elukeskkonna järele sama suur kui suurlinnades. Mis siis, kui olulist rolli hakkavad mängima asukohast sõltumatu ettevõtlus (vaja on vaid kiiret internetiühendust) ja muud uued paindlikud töötamise viisid?
Kodukontor annab suurema vabaduse teha tööd just seal piirkonnas, kus hing puhkab, ja see ei pea olema aastatel 2010–2019 tormilise arengu läbi teinud Tallinn, mis edaspidi ilmselt enam sama tempoga ei kasva.
Kuidas vähendada ääremaastumist?
Targad logistilised lahendused, raudteevõrgustiku arendamine üle Eesti ja ettevõtluse soosimine kogu riigis annavad kinnisvarale täiesti uue väärtuse. Heaks näiteks on nii Norra, Taani kui ka Soome eri piirkonnad, mis panga silmis on likviidsed ka siis, kui ostjaid ei ole ülearu. Miks? Sest perspektiiv on lai ja pikk, siin on elatud, siin elatakse edasi.
See protsess nõuab pikka raha, aga pikk raha eeldab jõukust. Pikk raha eeldab pikka perspektiivi ja selget poliitilist tahet vähendada ääremaastumist ja väärtustada meie maad ühtlasemalt. Meie riigi ja rahva jõukus kasvab. Seetõttu usun, et kinnisvara likviidsus kasvab järgmise 20–30 aasta jooksul üle Eesti väga palju ühtlasemaks, kui see on täna. Andke pisut aega meie majandusel kriisidest kosuda ning rahval jõukust koguda ja me näeme, kuidas pankade jaoks muutuvad kõik Eestimaa nurgad sama likviidseks nagu pealinnas asuv kõrghoone.
