Kuidas lahendada kaasomandi kasutamisel tekkinud erimeelsused?

Erimeelsused kortermaja elanike vahel on kerged tekkima, nagu külg külje kõrval elades ikka. Enamasti puudutavad need kaasomandit – olgu hooviala, parkla, koridor või kelder –, mille kasutamisel on individualistlikel eestlastel sageli raske üksmeelt saavutada. Kui konsensusele ei jõuta, seistakse justkui lõhkise küna ees, sest pelgalt korteriühistu üldkoosoleku häälteenamusest parkimiskohtade jagamiseks veel ei piisa.

Nii pole kuigi harv juhus, et probleem jääbki lõpuks kohtuveski jahvatada. Praktikute sõnul on kaasomandiga seotud vaidlused lausa ühed enim inimesi tsiviilkohtusse viivatest põhjustest. Kuidas siis saada hakkama olukorras, kus osa korteriomanikke tahab hoovi muuta parklaks, teised mänguväljakuks ja autod hoopis välja visata, kolmandad eelistavad niitmata heinamaad kui looduslikku grillikohta?

Lühiringkäik interneti nõuandekeskuses vastused.ee näitab samuti, et erimeelsusi kaasomandi kasutamise teemal, mille kohta targematelt peadelt nõu küsitakse, on seinast seina. Kusjuures õigluse otsingul on nii korteriomanikke kui ka ühistu esimehi. Üks kirjutajaist soovib teada, mida teha, kui üks korteriomanik pargib auto haljasalale maja seina äärde ega võta teisi kuulda (näide 1). „Kuidas on võimalik seaduslikult ühe elaniku ühisalale ladustatud vanast mööblist lahti saada?” küsib teine (näide 2). Kolmas uurib, kas ta võib naabriga läbi rääkimata teha oma hooviosale värava autoga sissesõiduks (näide 3). Need on muuseas ainult mõned näited.

Vaja konsensust

Eesti korteriühistute liidu jurist Margus Saulep tõdeb, et selles, kuidas kaasomandit kasutatakse, peavad korterite omanikud tõepoolest omavahel ise kokku leppima. „Ekslik on lähenemine, et kõiki kinnisasja kasutamise keskseid küsimusi saab lahendada enamuse otsustega. Korteriomanike üldkoosolek ei saa otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe. Näiteks ei oleks kohane jaotada korteriomanike üldkoosolekul parkimiskohti või määrata, kus üks või teine omanik võib enda küttepuid hoida,” selgitab Saulep.

Kevadsuvisel ajal on omanike vahel tekkinud regulaarselt vaidlusi selle üle, millistel tingimustel saab kaasomandis kinnisasjale terrassi rajada või olemasolevat laiendada. Kindlasti tuleks ka sellised toimingud teiste korteriomanikega kooskõlastada. Jurist juhib tähelepanu sellele, et kui kinnistul kavandatavaid tegevusi ei saaks kaasomanikud mõjutada või puuduks kaasomanikel õigus kaasomandile suunatud toimingute asjus kaasa rääkida, võiksid sellega kaasneda algsest projekt- või arhitektuurilisest lahendusest kardinaalselt erinevad tagajärjed ja seeläbi negatiivsed mõjutused korteriomandite kasutusväärtusele. Ilmselgelt on omaniku jaoks korteri soetamisel oluline ka see, milline on kinnistu seisukord ja arhitektuuriline lahendus, sest ostuga kaasnevat hüve ei saa hinnata kitsalt korteri siseplaneeringu või seisukorra järgi. Eelnevat silmas pidades on oluline, et kaasomandi kasutamisel säiliks teatud korrapärasus, mille tagab toimingute kooskõlastamine teiste korteriomanikega. Lisaks selgitab Saulep, et küsimusele, kas terrassitöödeks tuleb saavutada kõigi omanike kokkulepe või piisab korteriomanike otsusest, vastatakse üksikjuhtumi asjaolude pinnalt. Hinnangute andmisel lähtutakse muu hulgas muudatuste ulatusest.

Appi tuleb kasutuskord

Selleks et vältida suuremaid segadusi ja erimeelsusi, tasub sõlmida notariaalne erikasutusõiguse kokkulepe. Erikasutusõiguse kokkulepe on suunatud sellele, et mingi kinnisasja osa antakse konkreetse omaniku ainukasutusse. Näiteks uusarenduste puhul on levinud, et erikasutusõiguse kokkulepped on sõlmitud juba siis, kui korteriomandid on veel arendaja omandis.

„Kahtlemata ei saa välistada omaniku õigust eraomandil lilli kasvatada. Nagu ka seda, et mõni teine omanik soovib konkreetset maatüki osa sootuks teisel otstarbel kasutada. Sellised olukorrad toovadki esile, kuivõrd olulised on omanike kokkulepped. Eelduslikult vähendavad ühised kokkulepped ka edaspidiseid vaidlusi, tagades maatüki organiseeritumat kasutamist,” räägib Saulep.

Mida teha aga siis, kui kokkulepet ei saavutata? Kui kompromissi ei leita, võib kaasomandis oleva maatüki osa ainukasutusõiguse saada üksnes kohtumenetluse kaudu. Korteriomanik võib kohtuavalduses nõuda kokkuleppe sõlmimiseks ja kinnistusraamatu kannete tegemiseks teiste korteriomanike tahteavaldusi. Samas on Tallinna ringkonnakohus rõhutanud, et kohtusse pöördumiseks peab isikul olema õigustatud huvi. Juhul kui korteriomanikel ei ole kaasomandi osa kasutamise üle erimeelsusi ja nad suudavad ise kokkuleppele jõuda, ei ole kaasomandi kasutamise reguleerimine kohtumenetluses vajalik. Osas, milles korteriomanikud kaasomandi osa kasutamise üle ei vaidle, saavad nad sõlmida kohtuvälise kokkuleppe. Kohtusse pöördumine on vajalik üksnes juhul, kui mõni korteriomanik keeldub kokkulepet sõlmimast (Tallinna ringkonnakohtu selgitused kohtuasjas nr 2-16-14682).

Allikad: epl.ee, vastused.ee

NÄIDE 1

Küsimus: mida teha, kui üks korteriomanik pargib auto haljasalale maja seina äärde ega võta meid kuulda?

Tere! Kirjutan korteriühistust ja juba pikka aega on meil ühe korteriomanikuga probleem. Tema armastab nimelt parkida haljasalale kohe maja kõrval (vahe maja seinaga vast umbes 1 m). Tegime küll kevadel värskelt majaesise parkla korda ning oleme teda palunud sinna parkida küll kirjalikult ja suuliselt, kuid seni tagajärgedeta.

Olen püüdnud selles osas ka ise veidi asja uurida – saan aru, et kortermaja juurde kuuluv maa on meie kõigi ühisomandis, st et parkimiskorralduse kehtestamiseks peaksid 100% kõik korteriomanikud ühel nõul olema. Kas see vastab tõele?

Ja kas sellises olukorras üldse on võimalik midagi ette võtta? Nii lähedale parkimine peaks olema ju ka tuleohutuseeskirjade vastane (ka seda oleme mainitud isikule öelnud), nii et kui inspektor peaks meie maja külastama, siis saaks trahvi ilmselt ühistu.

Nii olengi nõutu – kas ongi nii, et sellise omavoli vastu ühistu midagi ette võtta ei saa? Palun andke nõu.

Igaks juhuks lisan, et maja asub maapiirkonnas.

Vastab Andry Krass, õigusteaduse magister, Eesti omanike keskliidu juhatuse liige, Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ juhatuse liige

Tere! Kuna korteriomanik on kohustatud kasutama kaasomandi esemeks olevat korterelamu krunti vastavalt selle sihtotstarbele ja antud juhul ta seda ei tee, siis piisab tema korrale kutsumiseks korteriühistu juhatuse vastavasisulisest märkusest. Kui korteriomanik sellest välja ei tee, siis peab olukorda arutama juba üldkoosolek. Kõige äärmuslikumaks abinõuks, mida üldkoosolek saab kasutada, on korteri võõrandamisnõude esitamine.

NÄIDE 2

Küsimus: kuidas on võimalik korteriühistul seaduslikult ühe elaniku ühistu alale ladustatud vanast mööblist lahti saada?

Üks naaber on otsustanud KÜ kinnistul ladustama hakata igasugust sodi. Tegu on ilmselge kiusuga, kuna ühistu paigaldas hoovi väikese terrassi koos laua ja toolidega. Kuidas on võimalik meil seaduslikult selles sodist vabaneda (peamiselt kasutuskõlbmatu mööbel)?

Vastab Andry Krass, õigusteaduse magister, Eesti omanike keskliidu juhatuse liige, Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ juhatuse liige

Tere! Kirjeldatud juhul rikub korteriomanik korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 31 lg 1 p-s 1 sätestatud kohustust, mille kohaselt on korteriomanik kohustatud kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Samuti ei ole korteriomanikul õigust kasutada kaasomandit viisil, mis ei vasta kaasomandi otstarbele.

Sellises olukorras on korteriühistul õigus nn sodi eemaldada ja sellega seotud kulud korteriomanikult sisse nõuda.

Korteriomaniku korralekutsumisel võib abiks olla ka meeldetuletus selle kohta, et KrtS § 31 lg 1 p-s 1 sätestatud kohustuse rikkumine on korteriomandi võõrandamisnõude aluseks (vt KrtS § 32 lg 2 p1).

NÄIDE 3

Küsimus: kas mina võin naabriga läbi rääkimata teha oma osale värava autoga sissesõiduks?

Meil on naabriga kehtestatud hoovile kasutuskord (kahe korteriga maja). Kas mina võin naabriga läbi rääkimata teha oma osale värava autoga sissesõiduks?

Vastab Andry Krass, õigusteaduse magister, Eesti omanike keskliidu juhatuse liige, Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ juhatuse liige

Tere! Kui kasutuskord ei näe eraldi sissepääsu rajamise õigust ette, siis ei ole selle rajamine kaasomanike kokkuleppeta lubatud. Kaasomandis oleva kinnisasja omanike vahelisi suhteid reguleerivad asjaõigusseaduse paragrahvid 71–79.