Millised on Tallinna esinduslikumad ärikinnisvaraarendused?

Nii tänavu kui ka järgmisel aastal valmib Tallinnas mitmeid kvaliteetseid ärikinnisvaraarendusi. Sel aastal lisandub 75 000 ja järgmisel aastal lausa 100 000 ruutmeetrit uut büroopinda. Pealinna ärikinnisvaraturul toimuvast räägib Uus Maa Ärikinnisvara OÜ juhatuse liige ja ärikinnisvara maakler Eduard Sorokin.

Kas ärikinnisvara on viimastel aastatel lisandunud stabiilselt sama palju või hakkab arendus- ja ehitustempo raugema?

Tempo on olnud suhteliselt stabiilne kõikides segmentides, välja arvatud kaubanduskinnisvara, kus arendusmahud ja kiirused on veidi langenud. Laod ja tootmispinnad on stabiilselt kasvanud. Õnneks on Eesti tootmismahud pigem kasvamas ning internetikaubanduse tulekuga kasvab pidevalt ka ladude ja vaheladude osatähtsus. Need ongi pöördvõrdelised protsessid, et kui kaubanduskeskuste arendustegevus pidurdub, siis logistikakeskuste ja ladude osa kasvab. Järjest rohkem on netikaubandust ja järjest rohkem kaupade koju kättetoimetamist.

Büroode turul on viimastel aastatel olnud stabiilne seis ja pinda on tulnud kogu aeg juurde. 2018. aastal lisandus 80 000, 2019. aastal 40 000 ja 2020. aastal 75 000 ruutmeetrit büroopinda. Ja – üllatus, üllatus – 2021. aastal on turule tulemas 100 000 ruutmeetrit büroopinda. Kindlasti mängib siin olulist rolli mitme suurarenduse valmimine.

Siiski märgiks ära, et B- ja C-klassi büroopinnad on jäänud viimastel aastatel vaeslapse rolli ning seal on vakantsid pidevalt suurenenud. Seevastu A- ja A+-klassi büroohoonete arendusmaht ja täituvus on head.

Kas mõni arendaja julgeb veel Tallinna kaubanduskeskust ehitada?

Üks gigantne kaubanduskeskus, Porto Franco, tuleb turule järgmisel aastal, aga mõnedki teised planeeritud kaubanduskeskused jäävad ehitamata. Näiteks Kapiteli planeeritud Panorama City kaubanduskeskus Lasnamäel. Uue detailplaneeringu järgi tuleb sinna segafunktsiooniga äri- ja elukvartal. Sama võib öelda ka Tallink City Punasele tänavale planeeritud suure kaubandus- ja meelelahutuskeskuse kohta, millel on juba mitu aastat pidur peal. Sellest on valminud üks osa, Tallinki tennisekeskus. Väikestele lokaalsetele kaubanduskeskustele, mille südameks on supermarket ja kus teised ärid toetavad niinimetatud kodupoe kontseptsiooni, on turul veel ruumi.

Kui läheme nüüd tagasi büroopindade juurde, siis millised on tänavu valminud suuremad arendused?

2020. aasta TOP 5 on minu jaoks Viktor Palmi maja Ülemiste Citys, Elektrilevi maja Avala kvartalis, Pharma Plaza Veerennis, Mauruse maja Mustamäel ja Fahle Park Tartu maantee ääres Sossi mäel.

2021. aasta TOP 5 on aga Porto Franco, Alma Tominga maja Ülemiste Citys, Tehnopol 3 Tehnopolises, Avala kvartali teine hoone ja Skyon Maakri kvartalis.

Kas need toovad olulisi muutusi sellesse sektorisse?

Jah, kindlasti. Siin on mitme protsessi koosmõju. Esiteks on see arvestatav maht, mis turule tuleb, ja teiseks on seoses pandeemiaga hoogustunud kaugtöö vorm. Meie näeme viimastel aastatel, et üürihinnad on stabiliseerunud, aga varade hinnad jätkavad kasvu. Büroopindade üürihinnad on olnud viimastel aastatel stabiilsed. Millest see tuleb? Nõudluse ja pakkumise vahekord – majanduse üks alusseadusi, mida kirjeldas juba Adam Smith 1776 aastal.

Nõudlus väheneb, kuna väga palju tööd tehakse nüüd kaugtööna ja see trend on kasvav. Samas tuleb palju mahtu peale. Need kaks protsessi ei saa jätta mõjutamata hinnataset. Meie prognoosime, et tulevad allahindlused, ka püsivad allahindlused või sisenemisallahindlused. Üürihinnad langevad, sest nõudlus väheneb ja pakkumine kasvab. Samas ehitushinnad on viimastel aastatel tõusnud. 2019 ja 2020 tõmbasid ehitushindu natuke allapoole, aga kui vaatame pikemat ehitushinnakõverat, siis ehitushinnad siiski tõusevad ja pärast väikest võnget allapoole ilmselt tõus jätkub. Ka maa hind on viimastel aastatel hüppeliselt kasvanud. Kuna üürihinnad seisavad paigal ja nüüd pigem langevad, siis see tähendab, et arendusprojektide kasumlikkus on suure surve all. Olukorra võiks päästa uute ettevõtete turuletulek. Seda protsessi, uute välisettevõtete tulekut Eestisse, peaks valitsus igati soodustama, aga praegu näeme kahjuks pigem vastupidist liiklust soodustavat retoorikat ja ka tegevusi valitsuse poolt. Loodame, et saame selle destruktiivse pimeda perioodi peagi ületatud.

Millised ärikinnisvara arendamise piirkonnad võime välja tuua kui kõige magusamad kohad?

Kui räägime büroopindadest, siis nimetaksin ära seitse põhilist piirkonda.

Üks on Ülemiste City oma ainulaadse asukohaga lennujaama vahetus läheduses ning kesklinnast ja sadamast mõne minuti autosõidu kaugusel. See piirkond on viimastel aastatel jõudsalt arenenud ja areneb ka järgnevatel aastatel. Seal on kaks tugevat arendajat, Tehnopolis Ülemiste ja Mainor Ülemiste. Nemad on suutnud oma ärimudelit ka pidevalt kaasajastada. Nende suur eelis teiste piirkondade ja arenduste ees on võimalus pakkuda üürilepingute paindlikkust. Kuna nende maht on väga suur, siis ettevõtetel on lihtne linnaku sees kasvada või kahaneda.

Teine piirkond on CBD, lühend kolmest ingliskeelsest sõnast central business district. See on klassikaline büroohoonete asukoht südalinnas. Maakri tänavale tuleb järgmisel aastal juurde 26-korruseline väga ilusa arhitektuuriga sihvakas modernne Skyoni büroomaja, mida arendab Capital Mill.

Hiljuti kehtestati detailplaneering Lauteri 3 kinnistule, mis asub EBSi peahoone hoovi peal. Sinna peaks kerkima 30-korruseline hoone, kaasa arvatud 4000-ruutmeetrine büroohotell. Detailplaneering on kehtestatud ja nüüd on küsimus, kas arendaja võtab riski ja kas finantseerijad tulevad kaasa. Loomulikult ootame ka Tartu maantee 17 arendust. Sinna kaupluse Turist kohale on planeeritud Tallinna südalinna kõrgeim hoone, aga detailplaneeringu menetlus on veel pooleli.

Kolmas piirkond on sadamaala, kus on kaks suuremat arendust. Porto Franco on multifunktsionaalne, aga kaks põhifunktsiooni on kaubanduskeskus ja bürood.

Porto Franco kogumaht on 150 000 ruutmeetrit, sealhulgas kaubanduskeskus ligi 32 000, bürookeskus 25 000, suur maa-alune parkla 1170 autole ja kohvikud-restoranid ligi 6000 ruutmeetrit. Teine arendus sadama piirkonnas on Ahtri 3, mida arendab US Real Estate. Sinna on planeeritud ligi 50 000 ruutmeetrit maapealset ehituspinda. Sinna tuleb ka 200 korterit, mis moodustab kogumahust ligi kolmandiku. See arendus peaks valmis saama aastatel 2024–2025.

Neljanda piirkonnnana tooks välja Liivalaia kvartali, huvitava ajalooga kinnistu Olümpia hotelli vastas, mis maandus lõpuks tugeva arendustaustaga ettevõtte Kapitel AS kätte.

Sinna on planeeritud 111 meetri kõrgune ärihoone, millel on 28 korrust. Korruseid on küll näiteks Tornimäe ärikeskusel rohkem, 30, aga Liivalaia ärihoonesse tulevad kõrgete lagedega bürood ja seetõttu tuleb maja ise kõrgem. Lisaks kerkivad sinnasamasse 15-korruseline büroohoone, üheksakorruseline kortermaja ja neid ühendav parkimismaja. Kokku tuleb sellesse kvartalisse ligi 77 000 ruutmeetrit brutopinda, selle hulgas 28 000 ruutmeetrit esinduslikku A+-klassi büroopinda, aga ka kortereid ja teenindus-kaubanduspinda.

Viiendaks tooks välja Fahle Pargi. See on Sossi mäe piirkond, mis on liikunud Tartu taustaga arendaja Fausto Kapitali kätte. Seal on väga suur ehitusmaht ja valmis on esimene ärihoone. See on kahtlemata kvartal, mida näeb enamik Tallinna linna külalisi, tulgu nad siis lennukiga laiast maailmast või lõuna poolt Tartu maanteed mööda või Venemaa poolt Peterburi teed mööda. See oli pikki aastaid nagu hambaauk linnapildis ja meenutas vaest Ida-Euroopa linna, kuigi üks väga vinge hoone, Fahle maja, valmis seal ligi 15 aastat tagasi ning sai 2006. aastal arhitektuuripreemia. Asukoht on suurepärane: suure ristmiku kõrval ning Tallinna lennujaama ja südalinna vahel.

Kuuenda suure arenduspiirkonnana tooksin välja Avala kvartali. See on Kaamos Kinnisvarale kuuluv kinnistute grupp, mis kulgeb mööda Järvevana teed. Praeguseks on seal valminud kaks büroohoonet ja Depo ehituskauplus. Muide, Depo poe katusel on Eesti suurim päikesepark, võimas rohemajanduse produkt.

Seitsmendaks, last but not least, on hipodroomi arendus, mida arendab EKE Invest. Pikalt funktsiooni otsinud superhea logistilise asukohaga arenduspiirkond on peagi uueks koduks sellistele suurettevõtetele nagu Swedbank ja Elisa. Kindlasti annab hipodroomi ala arendamine hoopis uue tõuke nii Kristiine linnaosale kui ka Põhja-Tallinnale ja Haaberstile.

Kas uute hotellide rajamine nüüd peatub, kuna hotellid on väga raskes seisus?

Jah, hotellid on väga raskes seisus. Aga kui prognoosida, kuidas pandeemia järel toimub taastumine, siis hotellidele pakuks dünaamilisemat taastumist kui kaubanduskeskustele. Kui saabub uus normaalsus, siis ärireisid ja puhkusereisid tulevad ikkagi tagasi. Arvestades seda, et Tallinna atraktiivsus turistide seas on pidevalt kasvanud ja hotellide täituvus on olnud väga hea, siis meie prognoosime, et hotelliturg taastub ja Tallinna tuleb juurde uusi hotelle. Loomulikult on arendajad praegu ettevaatlikud, aga kui vaatame, mida teevad praegu mõned suured hotellid, siis nad vaatavad tulevikku. Nordic Hotel Forumis ja Radissonis käivad ulatuslikud renoveerimistööd ehk omanikud kasutavad ära praegust olukorda ja valmistuvad uueks tõusuks, mitte ei profileeri hotelle ümber.

Kaubanduskeskustega on olukord natuke teine. Nagu ma juba mainisin, liigub kaubandus kiiresti internetti. Olemasolevad kaubanduskeskused profileeruvad vaikselt ümber meelelahutus- ja vaba aja veetmise keskusteks ning klassikaline kaubandus jääb löögi alla. Sellega peab arvestama.