Mis hakkab lähimal ajal juhtuma kinnisvaraturul? Kas üürihinnad hakkavad nüüd langema?
Siin on esitatud tõenäoliseim stsenaarium:
1) Majutuskorterid lisanduvad kohalikule üüriturule. Eestis oli veel kuu tagasi vabasid üürikortereid (pikaajaline üür) ca 2000 ühikut. EASi poolt koostatud statistika kohaselt oli eelmise aasta lõpu seisuga Airbnb kaudu turiste teenindavaid majutuskortereid umbes 4400. On selge, et kuna turism on lukku keeratud, siis hakatakse neile korteritele otsima kohalikke pikaajalisi üürnikke, sest isegi kui viirus kontrolli alla saadakse, siis turismi taastumine võtab aega — terves maailmas alandatakse töötasusid ja koondatakse inimesi ning olukorra normaliseerumiseni kuluvat aega on täna veel vara hinnata.
Kindlasti ei tule pakkumisse kõik 4400 korterit, kuna laenuvabad majutuskorterite omanikud jäävad ootele ja naudivad tulevikus turismi juba märksa hõredamas konkurentsis. Kuid kasvõi poole lisandumisel kasvab üürikorterite arv enam kui 100% võrra ning konkurents iga üürniku nimel kasvab hüppeliselt. Protsess on juba alanud, 2000 korteri asemel on pakkumises nüüdseks umbes 2400 korterit.
2) Eelnevast tulenevalt tasub üürileandjatel kiirelt kohaneda uue hinnatasemega, sest vähemalt ajutiselt tekib üürihindadele päris suur surve. Inimestel on elada kuskil ikka vaja, ent paljud püüavad tekkinud olukorda enda kasuks ära kasutada, olgu selleks tegelikud majanduslikud põhjused või lihtne loogika, et „teised teevad ka“. Soovitan üürileandjatel ise oma olemasolevate üürnike poole pöörduda ning nendega aktiivselt suhelda, et ei tekiks ebameeldivat olukorda, kus üürnik on korterivahetuse otsuse juba oma peas ära teinud. Tõenäoliselt on üürikorterite hinnalangus ajutine, sest vähemalt varasemate kriiside kogemused on näidanud, et mida vähem tehakse ostu-müügitehinguid, seda rohkem hakatakse kortereid üürile võtma — inimesed kardavad turul järsku hinnalangust ning lihtsalt ei julge või saagi keerulistel aegadel pikaajalist laenulepingut sõlmida — üürimine on oluliselt turvalisem.
3) Nagu viidatud, siis elamispindade ostu-müügi tehingute arv langeb. Kui palju, ei tea mitte keegi. Seetõttu on raske ka ennustada, milline hakkab olema hinnasurve, mis sõltub omakorda sellest, kui kreeni läheb pakkumise ja nõudluse osakaal. Võrreldes kuu taguse ajaga on uute laenutaotluste arv murdosa sellest, mis ta olla võiks. Kõikide majanduskriiside ajal kehtib lihtne loogika — ostavad need inimesed, kellel on osta vaja, ära kaovad kõik need, kes osta lihtsalt tahavad. Mingi hulk tehinguid jääb alles, kuid selle maht sõltub lisaks inimeste enda kindlustundele ja ostuvõimele ka pankade krediidipoliitikast. Kindlasti hakatakse senisest palju kiivamalt jälgima, millise sektoriga laenuvõtja seotud on ning nn riskisektorite nimekiri pikeneb piltlikult öeldes iga päevaga. Küll aga aktiveeruvad (mitte veel) investorid, kellel rahapada üle ajab. Kokku on ainuüksi Eesti kodumajapidamistel vaba raha peaaegu 8,2 miljardit eurot. Samas ei saa ära unustada, et suhtelises vaesuses elas eelmise aasta lõpu seisuga Eestis üle 20 % elanikkonnast ja kardetavasti see number suureneb. Samuti suureneb jõukate ja vaeste vaheline lõhe veelgi, sest hästi kapitaliseeritud inimesed teevad oma agressiivseid investeeringuid ju teiste hädade ja murede arvelt.
Igal juhul on juba praeguseks muutunud varasem müüjate turg ostjakeskseks ning aastaid hindu dikteerinud müüjad peavad kohanema ostjate taktikepiga.
4) Tohutu roll ülal märgitud protsesside võimendumisel või ohjamisel on kommertspankadel.Hetkel on ühiskond üksteise suhtes üpriski solidaarne, sest paanika on maad võtnud viiruse tõttu, mis niidab ühtemoodi nii rikkaid kui vaeseid. Erinevalt eelnevast kriisist ei hakka pangad makseraskustesse sattunud inimesi kohe ahistama ning sundmüükidesse suruma. Siin on paraku üks „aga“. Mis saab siis, kui viirus on seljatatud? Isiklikult pelgan, et kui mure enda ja lähedaste elude pärast on taandunud, siis vajume uuesti rahausku kapitalistlike mängureeglite juurde tagasi, mis lihtsustatult tähendab, et inimene muutub uuesti teisele inimesele hundiks.
5) Nüüd tuleb mängu riik. EKRE-t ja tänast valitsust kas armastatakse või vihatakse, aga ühes osas tuleb neile au anda — selleks on radikaalsus. Karmidel aegadel vajab riigijuhtimine ka karmi kätt ning otsusekindlust, mille osas ei paista tänasel valitsuskoalitsioonil veel lage käes olevat. Kui riiklike abipakettide ja garantiide plaanid püsima jäävad, jääb turgudel ka „verevalamine“ ära, selleks on aga vaja väga tugevaid pikaajalisi meetmeid, kuidas agressoritest investoreid ohjata. Siinkohal on tegutsemisruumi veel maa ja ilm, kuna abimeetmed on siiani olnud küllaltki selektiivsed.
6) Kommertsvarad on märksa keerulisemas seisus. Hotellid, restoranid, reisibürood, erinevad pudi-padipoed, teenindusettevõtted jms on juba praeguseks oma uksed kinni pannud, seades raskesse olukorda ka varade omanikud, kelle käive omakorda kolinal alla tuleb. Kui riik inimesi aitab, siis on paraku äärmiselt ebatõenäoline, et raskustesse sattunud ettevõtetele, suurte büroohoonete või kaubanduskeskuste omanikele sama lahkelt abikäsi ulatatakse. See käsi on küll ulatatud, aga maksude ajatamine ei ole nullilähedase käibega firmadele piisavaks õlekõrreks. Pragmaatiliselt lähenedes võib muidugi küsida, kas riigi prioriteet üldse peakski olema iga ettevõtja mülkast välja sikutamine? Ilmselt ei peaks ja kommertsvarade puhul näeme juba lähemate kuude jooksul väga jõulist rollide ümberkujunemist. Ainsana saame anda äripindade omanikele kaasa sama soovituse, mis elamispindade üürileandjatele — tehke kompromisse ja suhelge oma üürnikega, sest lahke dialoogiga purjetab kaugemale, kui üürnike kallal paukumisega, mida suuremad kaubanduskeskused siiani veel viljelevad.
Sellega kaasneb uus huvitav tahk — ettevõtjad kolivad ümber e-kaubandusele, rahvas harjub sellega ja ka peale sunnitud kodus töötamine muutub harjumuspärasemaks. Majandusolukorra paranedes võibki juhtuda, et teatud sektorid on nii edukalt ümber kohanenud, et nad vajavadki senise lahmaka büroo- või kaubanduspinna asemel ainult väikest esindust.
Kokkuvõtteks tuleb tõdeda, et koos muu majandusega saab oma hoobi loomulikult ka kinnisvarasektor, aga selle mastaapsust on praegu veel väga keeruline hinnata. Valmis tuleb olla halvimaks, loota tuleb parimat. Kõlab peaaegu jutlusena, kuid sarnaselt viiruse vastu võitlemisega sõltub ka kinnisvarasektori edasine käekäik eelkõige solidaarsusest. Kuniks inimesed käsi ei pese, käivad haigena tööl ja jätkavad suuremate kogunemiste korraldamist, seda rohkem viirus levib. Kuniks ettevõtjad ja kinnisvaraomanikud ajavad oma joru ning ei ole valmis pingesse aetud suhteid omapoolselt leevendama, seda viraalsemaks muutuvad raskused ka kinnisvarakeskkonnas.
Kui kõigevägevam annaks inimestele piisavalt mõistust adumaks, et ainult oma ninaesise pärast muretsemine on pikas perspektiivis kahjulik kõikidele, siis seljatatakse see kriis kergemalt. Kuniks turul tegutsevad paugutavad kauboid, kellel teiste muredest ja raskustest ükskõik on, seda keerulisemaks muutub olukord ka meie majanduses, sealhulgas kinnisvarasektoris.
