Maja- ja hallitusseened kui varjatud puudus ostetud kinnisvara juures
Võlaõigusseaduses* on tõepoolest kirjas, et müüja peab andma ostjale üle asja ilma puudusteta, kuid sageli areneb ikkagi vaidlus nii kaugele, et tuleb pöörduda kohtu poole, sest müüja pole nõus ostja poolt esitatud väidetega. Varjatud puuduse korral on ostjal võimalik müüjalt nõuda kas tekkinud kahju kõrvaldamist, selle kõrvaldamise kompenseerimist või siis koguni taganeda lepingust. Biokahjustuste eksperdina ning ehitusinsenerina ei lasku ma sügavale juriidilistesse küsimistesse ning proovin selgitada teemat just seente vaatenurgast.
Varjatud puuduse puhul pole oluline, kas müüja ise oli selle olemasolust teadlik või mitte, kuid väga tähtis on asjaolu, et on tõendatud puuduse olemasolu hoone üleandmise hetkel. Majavammi ja teiste puitu lagundavate seente puhul on tehtud teadusuuringuid ning nende lühimat võimalikku arenguaega on võimalik määrata. Seega saab kindlaks teha ka seda, kas puitu lagundav seen oli hoones enne selle üleandmist. Hallitusseente puhul aga on nende arengu algusaja määramine väga keeruline — vaid mõne päevaga võivad tekkida pindadele hallitusseente kolooniad (rahvakeeles hallitus) ning seda, kas need olid olemas enne hoone üleandmist, on peaaegu võimatu tõendada.
Seened on meie ökosüsteemi lahutamatu osa ning nende osakesi võib leida nii vabast loodusest kui ka hoonetest. Arvestama peab asjaoluga, et teatud seened on hoonetes alati olemas ning kas tegemist on puudusega või mitte, sõltub nende elutegevuse aktiivsusest ja ulatusest. Puitu lagundavad seened mõjutavad enamasti konstruktsioonide tugevust ega mõju kuigi palju inimeste tervisele, kuid hallitusseente puhul on mõju vastupidine — suures kontsentratsioonis on nad nõrga immuunsussüsteemiga inimeste tervisele ohtlikud, kuid ei kahjusta ulatuslikult konstruktsioone.
Foto: Hallitusseente kolooniad dušinurkades ei ole sugugi harv nähtus
Hoone üleandmise hetkel tuleb koos tõendustega varjatud puuduse olemasolu kohta määrata ka tekitatud kahju suurus. Teadupoolest on majavammi ja teiste puitu lagundavate seente mõju hoone puitkonstruktsioonide säilimisele oluline. Selliste seente tegevuse tulemusena võivad puidust põrandad, seinad või muud konstruktsiooniliigid laguneda nii ulatuslikult, et hoone muutub kasutuskõlbmatuks. Kahju võib sellistel puhkudel olla isegi suurem kui hoone väärtus ostuhetkel, seda eriti maapiirkondades asuvatel hoonetel. Samas võib olla tegemist ka väga lokaalselt areneva seenega, mille elutegevus on mõnedel juhtudel isegi peatunud või täielikult lakanud.
Foto: Majavammi viljakeha keldripõrandal ja puuriidas
Seeni on lisaks väga erinevaid liike. Ainuüksnes puitu lagundavaid seeni on hoonetes umbes 80 erinevat, hallitusseente arvu pole keegi veel lõplikult kokku arvanudki. Igas seeneliigi kahjustuskiirus ja ulatus on erinev ning sellest tulenevalt ka kahju suurus on erinev. Näiteks võib hoones olla küll majavammi seeneniidistik, kuid kui see on lokaalne ja selle areng on peatunud, siis saab seenest jagu üksnes kahjustatud materjale teisaldades ja kohaliku termilise tõrjega. Aktiivse ja ulatuslikult leviva kahjustuse korral aga tuleb avada konstruktsioone vähemalt pooleteise meetri kaugusele kahjustuskoldest ning töödelda materjalid kogu avatud piirkonnas keemiliselt. Kahju suuruse määramisel on oluline, et teostatavate tööde maht on minimaalne, kuid piisav kahju kõrvaldamiseks.
Foto: Selline kahjustus on keldris sagedane. Tegemist ei ole aga majavammiga.
Vaatame nüüd mõnda praktilist näidet tekkinud vaidlustest:
- Ostja pöördus müüja poole väitega, et vastavalt kaks kuud tagasi vastuvõetud hoones esineb varjatud puudusi — aknapõsed hallitavad, kapi taga on hallitus ning toas on halb õhk. Müüja polnud sellega päri ja väitis, et ostja ise pole hoonet nende kahe kuu jooksul piisavalt kütnud ja sellest on tekkinud hallitus. Tehtud ekspertiisi põhjal tuvastati hallitusseente kolooniad ning kontsentratsioon õhus oli kõrge, kuid hallitusseente tekkeaega polnud võimalik määrata ehk poldud kindel, kas kahjustus oli üleandmise hetkel hoones olemas. Ostja nõue lükati tagasi.
- Teisel juhul leidis ostja hoone keldri laelt majavammi viljakeha ning pöördus müüja poole sooviga, et see kahjustuse kõrvaldaks. Ostja väitis, et tema ei teadnud majavammi olemasolust midagi ning kahju ei hüvita. Ekspertiisi käigus tuvastati, et kahjustatud olid kogu esimese korruse põrandad ja seina alaosa ning hoone konstruktsioonid olid tugevalt deformeerunud. Seene vanuseks määras ekspert mitte vähem kui kaks aastat. Kahju suuruseks hinnati peaaegu sada tuhat eurot. Kohus leidis, et kahju on tõendatud ning kostjalt mõisteti välja nii tekkinud kahju kui ka kohtukulud.
Foto: Majavammi eosed põrandapakul on ainsaks tunnuseks põranda all levivast seenest
Vaidlused võivad olla ka väga keerulised ning järgmine vaidlus ei olegi hetkel veel lahendust saanud:
- Hoone ostja tuvastas aasta pärast ostu hoones seenkahjustused ning tellis eksperdi, kes tuvastas hallitusseente kahjustused ja majavammi seeneniidistiku. Kusjuures majavammi proov võeti hoonest juba teisaldatud vaibalt, mille asukohta hoones polnud võimalik tuvastada. Seina kipsplaadilt leiti mitteaktiivne vana majavammi seeneniidistiku paarikümne sentimeetrine laik. Suure tõenäosusega oli majavammi kahjustus kunagi olnud, kuid juba likvideeritud. Hallitusseente kolooniate olemasolu sai ekspertiisi käigus tuvastatud ning nende hulgas oli ka inimese tervisele üks ohtlikumaid liike — Stachybotrus chartarum, kuid hallituse kolooniate tekkeaega polnud võimalik määrata. Ostja väitis, et pärast üleandmist oli hoones olnud ka veeavarii. Selle juhtumi arutelu kohtus kestab juba kolmandat aastat ning lahendit lubas kohtunik käesoleva aasta märtsiks.
Foto: Stachybotrys chartarum ehk hallitusseen seinal kipsplaadi taga
Kokkuvõtteks võib öelda, et vaidlused seenkahjustuste tekitatud varjatud puuduste osas on alati keerulised ja kulukad. Nagu öeldakse — kohtus käimine on kasulik vaid advokaatidele. Soovitatav on juba enne kinnisvara ostu või müüki tellida hoone seisukorda hindama ekspert, kes määraks võimalikud seenkahjustused juba eelnevalt. Kahjustuste leidmise korral saate need kirja panna müügilepingusse ning sellisel juhul pole põhjust hiljem varjatud puuduste üle vaielda. Loomulikult pole välistatud, et ka ekspert ei suuda leida kahjustuse koldeid, kuid siiski tagavad kogenud pilk ja kasutatavad seadmed suurema võimaluse nende leidmiseks. Kui aga hoone on üle antud ja on tekkinud kahtlus varjatud seenkahjustuse puuduse olemasolu kohta, siis tuleks koheselt tellida ekspertiis. On vajalik määrata kahjustuse ulatus ja selle tekkeaeg ning esitada eksperthinnang koos kahju suuruse hinnanguga müüjale. Kõige paremaks lahenduseks on alati poolte kohtuväline kokkulepe.
* Võlaõigusseaduse 2. osa „Võõrandamislepingud“ 11. peatükk „Müügileping“ 1. jagu „Üldsätted“ § 217. „Asja vastavus lepingutingimustele“ lõige (6) Õiguse müümisel, mis annab õiguse asja vallata, peab müüja andma ostjale asja üle puudusteta, muu hulgas vabana kolmandate isikute õigustest.
Autor: Kalle Pilt, riiklikult tunnustatud kohtuekspert / Mycology.ee
