Mida määrab detailplaneering ja millal on see kohustuslik?

Igaüks, kes on krundile maja ehitanud või ehitamas, puutub selles protsessis päris varakult kokku detailplaneeringuga — see on põhimõtteliselt krundile maja paigutamise ja ehitamise kohta käiv püha dokument, mis koosneb tekstist ja kaardist ning on üks paljudest selles rivis, kuhu kuuluvad ka projektdokumentatsioon, ehitusluba ja palju muud vajalikku.

Detailplaneeringu mõiste kui selline tuleb Planeerimisseadusest, mis määratleb territooriumi käsitlemiseks nelja liiki planeeringuid:

• üleriigiline planeering, mille eesmärk on riigi territooriumi ja asustuse arengu üldistatud, strateegiline käsitlemine;
• maakonnaplaneering, mille eesmärk on maakonna territooriumi arengu üldistatud käsitlemine, asustuse arengu tingimuste ja olulisemate infrastruktuuri objektide asukoha määramine;
• üldplaneering, mille eesmärk on valla või linna territooriumi arengu põhisuundade ja tingimuste määramine, aluste ettevalmistamine detailplaneerimise kohustusega aladel ja juhtudel detailplaneeringute koostamiseks ning detailplaneeringu kohustuseta aladel maakasutus- ja ehitustingimuste seadmiseks;
• detailplaneering, mille eesmärk on maakasutus- ja ehitustingimuste seadmine linnades ja alevites ning teistel detailplaneeringu kohustusega aladel ja juhtudel.

Detailplaneering koostatakse valla või linna territooriumi väiksema osa kohta lähiaastate ehitustegevuse ja maakasutuse aluseks, enamasti eraomandi arendamiseks. Detailplaneeringuga antakse seaduslik alus uute hoonete ehitamiseks, olemasolevate hoonete juurdeehituste tegemiseks, maa-alade kruntideks jaotamiseks ning olemasolevate kruntide piiride muutmiseks. Detailplaneeringu ülesanne on hinnata kavandatava muudatuse tervikmõju ning leida ühiskondlik kokkulepe nende muudatuste elluviimiseks.

Protsess algab sellest, et eraomanikul on kas maatükk, mida ta soovib arendada, või idee, mida ta soovib realiseerida. Selleks palkab ta planeerija, kes aitab mõtted planeeringuks vormistada ning omavalitsuse ja huvirühmadega läbi rääkida.

Ükskõik mis planeeringuga on tegu — on planeeringute koostamine avalik. Avalikustamine on kohustuslik, et tagada huvitatud isikute kaasamine, õigeaegne informeerimine ja võimalus kaitsta oma huvisid planeeringu koostamise käigus. Kõigis kohalikes lehtedes on seepärast ka detailplaneeringute avalikustamise sektsioon.

Detailplaneeringu koosseisus peab olema vähemalt üks detailplaneeringu lahendusi illustreeriv joonis, et muuta planeering avalikustamisel ja otsustamisel osalejatele arusaadavamaks.

Detailplaneeringu eesmärk ja kohustus

Lühidalt öeldes jagab detailplaneering maa-ala kruntideks, määrab krundile ehitusõiguse, piiritleb selle ala krundil, kuhu võib ehitada hooneid jms. Planeerimisseaduse järgi on detailplaneering kohustuslik linnades ja alevites ning alevike ja külade olemasolevatel ja kavandatavatel selgelt piiritletavatel kompaktse asustusega territooriumi osadel, kui sinna planeeritakse hakata ehitama või tahetakse esialgu maa-ala kruntideks jagada.

Detailplaneeringu alusel koostatakse ehitusprojekt uutele hoonetele, välja arvatud üksikelamu kõrvalhooned, suvila kõrvalhooned ja aiamaja kõrvalhooned ning teised kuni 20 m² ehitusaluse pindalaga väikehooned, ning detailplaneering on ka uute hoonete püstitamise aluseks. Niisamuti on detailplaneering olemasolevate hoonete, välja arvatud üksikelamu, suvila ja aiamaja ning nende kõrvalhooned, maapealsest kubatuurist üle 33% suuruse laiendamise ja selle ehitusprojekti koostamise aluseks ning see jaotab maa-ala kruntideks.

Kehtestatud detailplaneering on aluseks ka uute katastriüksuste moodustamisele ning olemasolevate katastriüksuste piiride muutmisele detailplaneeringu koostamise kohustuse korral.

Mida määrab krunt?

Detailplaneeringus jaotatakse maa-ala kruntideks. Krunt on ehitamiseks kavandatud maaüksus detailplaneeringu koostamise kohustusega alal.

Krundi ehitusõigusega on määratletud:

• krundi kasutamise sihtotstarve või sihtotstarbed;
• hoonete suurim lubatud arv krundil;
• hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala;
• hoonete suurim lubatud kõrgus;
• ehitiste väikseim lubatud vahekaugus.

Allikad: Planeerimisseadus, detailplaneeringud.ee

LOE LISAKS:

EHITUSLUBA | Millal seda vaja ja kuidas seda taotleda?

Millal tuleb koostada ehitusprojekt ning kas see tuleb alati esitada?