SPETSIALIST SELGITAB | Millega peab arvestama müüja, kui ta peatab kinnisvara müügi ja loobub tehingust?
Näide elust
Abikaasad lahutasid ja otsustasid ühisvara jagamiseks oma endise ühise maja müüki panna. Majale leiti maakleri vahendusel ostja, müügihinnas jõuti ostjaga kokkuleppele. Ostja pidas pangalaenu saamiseks pangaga läbirääkimisi, mille tulemusel otsustas pank laenu anda, ostja tellis ka majale hindamisakti, kandes kulusid 250 euro ulatuses. Maaklerfirma kandis eelnevaid kulusid, käies objekti ostuhuvilistele tutvustamas ja korraldades suhtlust osapoolte vahel, samuti andes eri etappides vajalikku nõu. Ühel hetkel otsustas aga üks müüja poole esindajatest maja müügi peatada, sest tal tekkis soov majja siiski elama jääda ning müügist täielikult loobuda.
Mida peab müüja ostuhuvilisele ja maaklerfirmale kompenseerima?
Kui pooled on kokku leppinud kinnisvara müügis ja müügitingimustes ning müüja loobub kinnisvara müügist, siis peab müüja kompenseerima ostjale tema sinnamaani tehtud kulud. Kuluks võib-olla näiteks hindamisakti tellimisega seotud kulu. Seda nimetatakse usalduskahju nõudeks ja see nõue tuleneb võlaõigusseadusest. Müügi peatamisel on tegemist müüjapoolse pahauskse käitumisega ning müüjalt on õigus nõuda hindamisaktiga kaasneva kulu hüvitamist.
Kuigi üldjuhul tuleb usalduskahjuna hüvitada läbirääkimistega otseselt seotud kulutused (läbirääkimistega kaasnenud sõidu- ja ajakulu, lepinguprojektide koostamise kulu jms), võib kohustuse rikkumise asjaoludest tulenevalt käsitleda kahju hüvitamise nõudena ka lepingueelsete läbirääkimiste ebaõnnestumise tõttu kasutuks muutunud muid kulutusi.
Sellise olukorraga võib olla näiteks tegemist juhul, kui pooled saavutavad läbirääkimiste käigus lepingu tingimustes kokkuleppe ja vormistavad selle kohta eellepingu. See aga osutub tühiseks eellepinguks, sest üks pool hoiab hea usu põhimõtte vastaselt kõrvale vormikohase lepingu sõlmimisest ja lubab samal ajal teisel poolel pikema aja vältel teha lepingueelsetele läbirääkimistele tuginevaid kulutusi, kinnitades sellega kehtiva lepingu vormistamist tulevikus. Pärast kulutuste tegemist aga katkestab lepingu sõlmimist lubanud pool kahjustatud poolega pahatahtlikult läbirääkimised ja keeldub lepingule kehtiva vormi andmisest. Sellisel usalduse kuritarvitamise juhtumil oleks kulutuste kompenseerimata jätmine teise poole suhtes äärmiselt ebaõiglane.
Millal on maakleril õigus maakleritasule?
Vastavalt võlaõigusseaduse §-le 664 on maakleril õigus tasule juhul, kui pärast vahendatud või osutatud lepingust tuleneva kohustuse täitmist jääb kohustus täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. Samuti on õigus tasule, kui tehing on lõpule viidud.
Müüja kavatsusi on raske tagantjärele kindlaks teha, sest teise inimese sisse ei ole võimalik näha. Seaduse järgi ei või kinnisvara müüja pahauskselt, eelkõige lepingu sõlmimise tahteta aga läbirääkimisi pidada, samuti neid pahauskselt katkestada (pahausksest käitumisest hoidumise kohustus). Sellest tulenevalt on ostja poolel õigus esitada müügist taganevale poolele kahju hüvitamise nõue.
Kokkuvõtvalt võib öelda, et kinnisvara müümise otsus tuleks kindlasti hoolikalt läbi mõelda ja olla kindel, kas seda tahetakse teha, sest sellega kaasnevad kulutused isegi siis, kui tehingust taganetakse.
Gari Selgis, Arco Vara Kinnisvarabüroo AS maakler
LOE LISAKS:
