2018 jõustus uus peidetud kinnisvaramaks. Müües kinnisvara, väheneb maksuvaba tulu
Alates 2018. aastast tuleb tulumaksuvabastuse suuruse arvutamisel lisaks töötasule ja muudele tasudele (puhkusetasu, toetus, haigushüvitis vm) võtta arvesse võlaõigusliku lepingu alusel saadud teenustasu, ettevõtlustulu, kasu vara võõrandamisest, rendi- ja üüritulu, litsentsitasu, intresse, dividende, maksustatavat pensioni, toetusi, stipendiume, preemiat, hüvitist või muud tulu. Ehk siis alanud aastast on inimese tuluks ka kinnisvaratehingutest saadav tulu. Kinnisvarafirmad on seda nimetanud varajatud kinnisvaramaksuks.
Teisisõnu, kui üürid välja korteri või müüd päranduseks saadud kinnisvara, kuulub nüüd ka see summa maksustatava tulu hulka ja vähendab tulumaksuvabastuse osa! Alanud aastast rakendunud süsteem on järgmine — kui kuu keskmine brutosissetulek on kuni 1200 eurot, on maksuvabastus 500 eurot. Kui see jääb aga vahemikku 1201 — 2100 eurot, kaotad igalt lisanduvalt 1,80 eurolt maksuvaba tuluna 1 euro. Näiteks, kui brutotöötasuna 1200 eurot kuus teeniv inimene saab päranduseks kinnisvara, mille müüb 20 000 euroga, küünib tema 2018. aasta keskmine kuusissetulek (12 x 1200) + 20 000 / 12 = 2867 euroni, mistõttu tuleb tal riigile täiendavalt maksta 1200 eurot.
Aga kui inimene müüb oma kodu, et osta endale uus ja parem, kas see müügist saadud tulu siis läheb tema aastatulu hulka ja vähendab seeläbi tulumaksuvaba miinimumi? Milline osa muu kinnisvara müügist täpsemalt tulude hulka arvatakse? Maksu- ja tolliameti avalike suhete juht Rainer Laurits seletab asja lähemalt:
“Lihtsalt seletatuna on asi nii, et elukoha müük on maksuvaba, kui see on kasutuses peamise elukohana ning viimase 2 aasta jooksul pole seda maksuvabastust kasutatud. See ei kuulu deklareerimisele ja seega ei mõjuta elukoha müügist saadud tulu kuidagi ka 2018. aastal maksuvaba tulu suurust.”
Tähele tuleb panna aga seda, et kui tegemist pole elukohaga või on viimase 2 aasta jooksul maksuvabastust kasutatud ehk juba müüdud mitmendat eluaset (kinnisvara), siis maksustamisele kuulub selle kinnisvara soetusmaksumuse ja müügihinna vahe, mis tuleb 2018. aastal võtta maksuvaba tulu arvestusse. Ehk siis mitte ei lähe tulude arvestusse müügihind, vaid ikka ostuhinna ja müügihinna vahe.
Mis aga saab näiteks vanematelt päranduseks saadud kodu või muu kinnisvaraga? Rainer Laurits ütleb, et kui päritud vanemate kodu hakatakse kasutama oma tegeliku elukohana ja siis see müüakse, saab rakendada juba eelpool toodut maksuvabastust. Elukoha maksuvabastuse saamisel ei ole sätestatud eraldi tingimust elukoha saamisele. Seega, kui kasutati eluruumi kuni müügini oma elukohana, saab maksuvastust ka siis, kui eluruum saadi kas pärandina, kingitusena või osteti. Maksuvaba tulu tuludeklaratsioonis ei deklareerita.
Tehtud kulud ja investeeringud saab kasust maha arvata
Kui inimene müüb kinnisvara, siis kas ta saab ostu– ja müügisumma vahest maha arvestada ka kinnisvarasse tehtud kulud? Et kinnisvara säiliks, siis mõistetavalt tuleb sellesse ka investeerida ja hoone vajab remonti. Näiteks vanal majal on vaja parandada või vahetada katust.
Rainer Laurits kinnitab, et maksumaksjal on õigus müügist saadud kasust maha arvata vara müügiga otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulud. Täpsemalt: soetamismaksumus on kõik müüja poolt vara omandamiseks ning selle parendamiseks ja täiendamiseks tehtud dokumentaalselt tõendatud kulud, sealhulgas makstud vahendustasud ja lõivud. Müügiga seotud kulud on kulud, mida tegemata ei saa vara võõrandamise tehingut sooritada (näiteks müüja poolt tasutud notaritasu). Samuti kulud, mis on tehtud müüdava vara turuväärtuse tõstmiseks ning kulud, mis on tehtud tehingu edukama sooritamise huvides (näiteks müügitehingut vahendanud maakleri tasu, vara hindamise tasu).
Väga oluline aspekt — nii soetamismaksumuse kui võõrandamise kulud peavad olema dokumentaalselt tõendatud! Kui naabrimees aitas teil katust parandada ja maksite talle abi eest nn mustalt, siis seda kulu te maha arvata muidugi ei saa. Küsige kindlasti ehitusfirmadelt tehtud tööde kohta arved ja hoidke kõik dokumendid alles.
Laenuintressidelt tulumaksu tagastusele suuri lootusi panna ei saa
Elu on täis ootamatusi, seda ka kinnisvara osas. Kunagi ei või ette teada, millal tekib vajadus oma vara müüa või üürida. Seetõttu selgubki käimasoleva aasta tegelik maksukoormus alles siis, kui jõuab kätte aeg 2018. aasta tuludeklaratsioon esitada. Kui siiani oleme pigem tulumaksutagastusega harjunud, siis edaspidi tuleb paljudel tulumaksu hoopis juurde maksma hakata.
Enam pole ka põhjust loota sellele, et küll eluasemelaenu intresside tagastus pisut leevendust pakub, sest alates 2017. aastast (deklareerimine 2018. aastal) saab seda maha arvata ainult kuni 300 eurot inimese kohta. Ehk teisisõnu, eluasemelaenudelt pole põhjust enam mingit praktilist soodustust loota.
Allikas: Maksu- ja Tolliamet, LVM Kinnisvara
LOE LISAKS:
