HOIATUS | Ärimaale ehitatud kortermaja ruumid ei ole eluruumid! Korteri müümisel tulumaksuvabastust ei saa, tasuda tuleb kõrget maamaksu

Tallinnas on üsna paljud uued kortermajad ehitatud ärimaale ehk selle maa sihtotstarve on ärimaa. Arendajatel on nii lihtsalt mugavam olnud. Sellesse majja korteri ostnud inimesed puutuvad aga hiljem kokku üsna suure peavaluga. Priidu Pärna Omanike Keskliidust toob siinkohal välja mõned probleemid.

Kui ärimaale on ehitatud kortermaja, siis selle maja ruumid on äriruumid ja mitte eluruumid. Kui äriruumi kasutatakse faktiliselt elamiseks, siis ei vasta selline kasutus ruumi sihtotstarbele.

„Praktikas saab sellisesse ruumi registreerida küll oma elukoha, kuid sellise korteriomandi puhul ei saa kasutada alalise elukohapõhist maamaksuvabastust, mis kehtib vaid eluruumide puhul. Sellise ruumi müümisel ei kasutada ka tulumaksuvabastust, mis kehtib alalise elukoha müümisel eluruumide puhul,“ toob Priidu Pärna välja kaks olulist piirangut, kui korterelamu on ehitatud ärimaale.
Ärimaa maamaks on aga üsna krõbe. 3-toalise korteri elanik peab aastas maksma pealinnas keskmiselt 60 eurot. Samuti võib elektrimüüja küsida ärimaal asuvalt objektilt ka kõrgemat elektrienergia hinda.

Kui korter on registris mitteeluruumina, siis võib Priidu Pärna sõnul olla seda tõesti raskem müüa ja pank ei pruugi anda selle ostmiseks eluasemelaenu. Perspektiivis ei pruugi sellise "vale sihtotstarbega" kinnisvara väärtus kasvada. Muidugi on lõpuks siiski igal kinnisvaral turul olemas ostja, kõik sõltub tingimustest.
Näiteks kui ettevõte ostab sellise äriruumi kodukontoriks, siis saaks ta selle kanda enda kuludesse kasvõi osaliselt.
Uue korteri soetamisel tuleb kindlasti uurida, milline on maa kasutuse sihtotstarve ning arvestada võimalike piirangutega tulevikus.

Maa sihtotstarvet muudab kohalik omavalitsus, mis on planeeringute kehtestamiseks pädev asutus.
Neile, kelle elamispind asub ärimaa sihtotstarbega kinnistul, millel tegelikkuses mingit äritegevust ei toimu, on soovitav kinnistu sihtotstarve kiiremas korras viia vastavusse tegeliku kasutusotstarbega. Selleks tuleks taotleda kohalikust omavalitsusest uut kasutusluba hoonele uue kasutusotstarbe seadustamiseks ning seeläbi muudetakse ka katastriüksuse sihtotstarve ning viiakse see sisse kinnistusraamatusse.
See protsess võib sageli olla väga pikk ja vaeva nõudev, kuid tark oleks see tee ühistul ette võtta.
Kohalik omavalitsus ei saa keelduda otstarbe muutmisest ainuüksi sel põhjusel, et see ei vasta kehtestatud detailplaneeringule. Vajadusel tuleb muuta kehtivat detailplaneeringut, kui see elamumaa sihtotstarvet ei luba.

Kas iga ehitis vajab projekti ja kas ka puukuur tuleb varsti ehitisregistrisse kanda, sellest loe lähemalt siit.

Mis saab, kui hoonel puudub kasutusluba, sellest loe siit.