Mis saab, kui hoonel puudub kasutusluba? Kas kasutusloata maja sobib laenu tagatiseks?
Enne hoone kasutamisele asumist tuleb vastavalt ehitusseadustikus sätestatud juhtudel taotleda kasutusluba. Kasutusluba on põhimõtteliselt kohaliku omavalitsuse kinnitus, et hoone ehitamine vastas ehitusloale ning kasutusloaga määratakse ehitise kasutamise otstarve. Üldjuhul väljastabki kasutusloa kohalik omavalitsus, tehnilise järelevalve amet väljastab kasutusloa vaid teatud juhtudel.
Teder Law Firm vandeadvokaat Pille Pettai ütleb, et siiski ei vaja kõik ehitised ning igasugune ehitustegevus kasutusluba. Enam ei kehti ka reegel, et ehitusloa taotlemisel tuleb tingimata taotleda ka kasutusluba. Kasutusluba tuleb taotleda üksnes juhul, kui ehitusseadustik seda otseselt nõuab ning kõik need juhtumid on kirjeldatud ehitusseadustiku lisas 2.
Näiteks, üle 60 m² ehitisealuse pinnaga elamu või selle teenindamiseks vajaliku hoone puhul on kasutusluba vaja taotleda juhul, kui hoone püstitatakse või olemasolevat hoonet laiendatakse enam kui 33% võrra.
Muudel juhtudel – ümberehitamisel, laiendamisel kuni 33%, kasutusotstarbe muutmisel – on sellise hoone puhul vaja esitada kasutusteatis. Kui on toimunud hoone osa asendamine samaväärsega, ei ole vaja taotleda kasutusteatist ega taotleda kasutusluba.
Aga siiski, kohalik omavalitsus või seaduses ettenähtud juhtudel tehnilise järelevalve amet võib põhjendatud juhul otsustada, et kasutusluba on siiski vajalik ehitusseadustiku lisas 2 nimetamata ehitise kasutamiseks.
Kasutusloa saamiseks peab omanik Pille Pettai sõnul esitama kohalikule omavalitsusele ette nähtud vormis kasutusloa taotluse. Seejuures tuleb jälgida, millist tegevust ehitisega seoses kavandatakse, kas ehitise püstitamist, laiendamist või ümberehitamist või kasutusotstarbe muutmist.
Kasutusloa taotlusele tuleb lisada ehitusseadustikus nõutud dokumendid. Kindlasti tuleb lisada ehitusprojekt ning ehitamist kajastavad dokumendid (ehitusdokumendid, sh teostusjoonised, ehituspäevik, kaetud tööde akt, töökoosolekute protokollid jms). Hooldusjuhendid, energiamärgis ja ehitise audit tuleb lisada ainult siis, kui see on mõne õigusaktiga ette nähtud. Lisaks tuleb tasuda riigilõiv. Kasutusteatise puhul riigilõivu tasuda ei ole vaja.
Kasutusloata maja võib müüa, kuid pangad laenutagatisena ei pruugi seda aktsepteerida
Kasutusluba antakse, kui valminud ehitise ehitamine vastas ehitusloale ning ehitist on võimalik kasutada nõuete ja kasutusotstarbe kohaselt.
Ehitusseaduse järgi ei saa kasutusluba anda juhul, kui hoone on ehitatud valmis ilma ehitusloata. Kuidas see olukord siis lahendada? Kui ehitamise aluseks olev ehitusprojekt vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, hoone on ehitatud vastavalt ehitusprojektile ning vastab kõigile nõuetele ning ei riiva ülemääraselt isikute õigusi, tuleb ehitise kasutamisele anda õiguslik alus.
Milliseid piiranguid või probleeme toob kaasa kasutusloa puudumine? Pille Pettai ütleb, et kasutusloata ehitise müüki seadus ei piira, kuid takistuseks võib saada sellise objekti laenu tagatiseks andmine. Pangad on muutnud oma praktikat selles osas konservatiivsemaks ning viimasel ajal hakanud ka nõudma kasutusloa olemasolu.
„Kasutusloa puudumine võib olla tingitud erinevatest asjaoludest. Näiteks võib olla olukord, et ehitatud on ka ilma ehitusloata. Samuti võib põhjuseks olla, et lihtsalt ei ole taotlema asutud või on ühe dokumendi taha asi jäänud toppama. Võimalik on aga ka see, et on keeldutud kasutusloa väljastamisest seoses ehituslike puudustega või ehitusprojektile mittevastavusega. Seega on soovitatav alati enne ostmist välja uurida, miks kasutusluba ikkagi puudub, sest see asjaolu võib viidata ehitise olulisele puudusele,“ seletab Pille Pettai.
„Kui kasutusluba on hoone puhul nõutav, siis kasutusloata ehitise kasutamise eest näeb seadus ette rahatrahvi kuni 300 trahviühikut ja juriidilise isiku puhul kuni 32 000 eurot. Halvimal juhul, kui ehitis on ohtlik ja väga oluliste puudustega või on ehitis ehitatud ilma ehitusloata, võib kohalik omavalitsus teha ettekirjutuse ehitise lammutamiseks,“ lisab vandeadvokaat.
