Kas iga puukuur ja kuivkäimla tuleb aastal 2020 ehitisregistrisse kanda? Kas iga ehitis vajab projekti?

Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse kohaselt korrastatakse ehitisregistri andmed 2020. aasta 1. jaanuariks, mille käigus kantakse ehitisregistrisse sinna seni kandmata hooned. 2020. aasta 1. jaanuariks peaksid registris olema kõik üle 20 m² ehitusaluse pinnaga hooned. Mida siis ikkagi täpsemalt on vaja registrisse kanda ja kuidas?

Millisteks töödeks on vaja ehitusprojekti ja mida saab registrisse kanda lihtsamalt, sellest saab parema ülevaate allpool lisatud tabelist. Hooned saab registrisse kanda ka olemasolevate ortofotode alusel minimaalsete andmetega. Samas on soovitav koheselt hoonete puhul registrisse kanda kõik olulised andmed: ehitise pindala, tehnosüsteemid, materjalid, millest hoone on ehitatud jne. See vähendab tulevikus võimalikku lisainfo esitamise vajadust. Samas, ehitisregistri kanne ei tõenda ehitise püstitamise seaduslikkust, kohalik omavalitsus saab ka hiljem ehitusjärelevalve käigus hinnata, kas tegemist võib olla ebaseadusliku ehitisega.
Tabelist saab näha, et elamu ja selle teenindamiseks vajaliku hoone rajamisel, püstitamisel, ümberehitamisel või lammutamisel, ehitisealuse pinnaga kuni 20 m² ja kõrgusega kuni 5 m, ei ole vaja ehitusluba ega ka projekti.
”Seega, igat kuuri ja näiteks auto varikatust, mis jäävad kehtestatud piiridesse, pole vaja registrisse kanda,” ütleb ESTEA konsultant Veiko Välja.
Kõik eeltoodud määratluse alla käivad hooned, mis on ehitisealuse pinna osas aga juba 20-60 m² ja kõrgusega kuni 5 m, vajavad rajamisel nii projekti kui ka KOV-ile esitatavat ehitusteatist.
Muidugi elamu ja selle teenindamiseks vajalikud abihooned ehitisealuse pinnaga kuni 60 m² ja kõrgemad kui 5 m vajavad lisaks projektile ka juba ehitusluba.
Kõigil hoonetel, mille ehitisealune pind läheb üle 60 m², vajavad seaduse kohaselt täiskomplekti dokumentide esitamist.

Tänapäevased nõuded vanematele hoonetele tagantjärele pole kohustuslikud

Veiko Välja sõnul need kinnisvaraomanikud, kes ei plaani oma töökorras suvila või eramuga midagi ette võtta ega muuta, ei peaks väga muretsema. Ülejäänutele on nõuanne lihtne – ükskõik millist (uuemat või vanemat ) kinnisvara ostes või näiteks olemasoleva elamu korrashoidu plaanides, tasuks esmalt põhjalikult kaardistada ja dokumenteerida selle ehitustehniline seisukord ja tänapäevastele nõuetele vastavus.
Oluline on teada, et tänapäevased nõuded vanematele hoonetele ei ole kuidagi kohustuslikud tagantjärele juhul, kui on tagatud seal elavate inimeste ohutus. „Kui meie esivanemad ehitasid elamiseks omal ajal palkmaju, siis nad ehitasid sauna eelkõige ohutuse peale mõeldes ilmselt ikka majast eraldiseisvana. Puidust korrusmajade ehitamise algusaegadest mäletavad vanemad inimesed ka eraldiseisvat pesukööki. Täna on vannituba või dušš pea igas korteris ning tänapäevased hooned on märksa keerulisemad ehitised,“ räägib Veiko Välja.
Võimalikud ohud inimeste tervisele tulenevad eelkõige kinnisvara ebapiisavast või asjatundmatust korrashoiust. Rahaliste vahendite kokkuhoiu soovist ajendatud kontrollimatu isetegevus või asjatundliku projektita ja inseneride järelevalveta ehitamine on Veiko Välja sõnul kahjuks veel ikkagi üsna laialt levinud.
„Rahalist võitu remontidelt või paremat hinda kinnisvara müügist loodetakse saada odavamate materjalide ja ebasobivate tehnoloogiate kasutamisest. Tüüpiliseks näiteks kortermajades on korterite projektijärgse planeeringu muutmine ilma vastavate kooskõlastusteta, rõdude asjatundmatu kinniehitamine, olemasolevate ventilatsiooniavade sulgemine jne. Mis aga maksab müügiks nn üles vuntsitud, aga varjatud niiskuskahjustuste, tervisele kahjuliku hallituse, seina taga amortiseerunud torustike, püsivate külmasildadega ja varisemisohtlike konstruktsioonidega hoone või korteri remont? Aja jooksul selliste hoonete kahjustused aina süvenevad. Sellest tulenevalt pole hoonete plaanide ja jooniste tegemine ehk siis ka tehniline hindamine mõeldud kinnisvaraomanike kiusamiseks, vaid eelkõige hoone kõigi kasutajate ohutuse tagamiseks,“ seletab Veiko Välja.

Tehnosüsteemid ja piirdekonstruktsioon

Paljudel korteriomanikel on tekkinud küsimus, millised on kinnisvara juurde kuuluvad tehnosüsteemid ja mida täpsemalt tähendab hoone piirdekonstruktsioon?
„Tänapäevaste tehnosüsteemide all mõistab tavainimene enamasti seda, et elekter on majas, valgustus ja toimiv küttesüsteem tagavad selle, et vajalikul hetkel on kodu parajalt valge ja soe. Tarbevesi tuleb majja sisse ja läheb ära. Ruumides toimib piisav õhuvahetus, toimib soojustagastus. Täidetud on hoone energiatõhususe miinimumnõuded,“ seletab Veiko Välja.
Piirdekonstruktsioonid on piisava soojapidavusega ja ilma külmasildadeta hoone katus, seinad, laed, põrandad. Uksed ja aknad vastavad tänapäevastele soojapidavuse nõuetele. Vundament koos drenaažiga täidavad oma ülesandeid. Vihmaveesüsteemid ja hoone konstruktsioonid on töökorras, hooldatud ja ilma püsivate niiskuskahjustusteta.