Riigi Kinnisvara AS teeb sel aastal kõigi aegade rekordit – investeeritakse ligi 100 miljonit eurot

Riigi Kinnisvara Aktsiaselts (RKAS) on sel aastal tegemas kõigi aegade investeeringute rekordit, mille mahuks on ca 100 miljonit eurot. Kinnisvara halduses liigutakse oma haldustarkvara ja BIM mudelite integreerimise suunas. Kõik RKASi suuremad objektid valmivad täna mudelistes, mis teeb lihtsamaks hiljem rakendada ka halduse poolel efektiivsemat majandamist ja töökorraldust.

Sel aastal annavad RKASi portfellis tooni suured uusehitused nagu Tallinna vangla, uus Tallinna kohtumaja, ning EL IT-agentuuri peakorter. Sel aastal tehakse kõigi aegade investeerimisrekord – ca 100 miljonit eurot.
RKASi kinnisvaraportfell on muljetavaldav. Tegemist on ka suurima korrashoiuteenuse hankijaga ning üürileandjaga. Praegu kuulub RKASile 956 kinnistut, millel asub 1433 hoonet kokku suletud netopinnaga 1,35 miljonit ruutmeetrit. Välja on üüritud 900 hoonet. Lisaks on veel lepinguline kinnisvaraportfell, kus omand ei kuulu RKASile, kuid omanik (riigiasutus) ostab haldusteenust RKASilt. Selliseid hooneid on 201.
RKASi juhatuse liige Tanel Tiits nendib, et aastas kulub korrashoiule ligi 50 miljonit eurot. See summa kasvab perspektiivis lisanduvate hoonete näol. Möödunud aastal oli haldusele kuluv summa umbes 46 miljonit eurot. „Suur hulk vara on meie poole veel liikumas. Me ei halda kogu riigile kuuluvat kinnisvaraportfelli - RKASi omandis on ligikaudu neljandik riigi kasutuses olevast hoonestatud kinnisvarast. Meie kinnisvara ülevõtmise võimekus on 200 000 m² aastas,“ räägib Tanel Tiits.
Kui töö tõhususest rääkida, siis üks kinnisvarahaldur tegeleb RKASis 50 000 m² suuruse pinnaga ehk siis umbes 50 hoonega. Kõikides meie hallatavates hoonetes saavad inimesed oma murega klienditoe kaudu RKASi poole pöörduda. Aastas lahendatakse umbes 36 000 erinevat kliendipoolset pöördumist, mis teeb päevas ca 100 töötaotlust.

BIMi mudelitest saab hoolduses kasu olema

„Üks asi on ehitamine ja teine asi, kui valmis hoonet on tarvis hakata hooldama selle elukaare vältel. Mida annab siis ära teha efektiivsuse tõstmisel? Siin on üheks lahenduseks haldustarkvara ja BIM ning nende integreerimine. Näeme selles selget potentsiaali ning liigume ja panustame selles suunas,“ kinnitab Tanel Tiits.
Tema sõnul on ehitusprotsessis BIMist väga palju kasu. RKASi kõik suuremad objektid ehitatakse täna BIMis. Samuti valmisid BIMis ERM ja rahvusarhiivi hoone Tartus. „Arhiivihoone näitel võib küll öelda, et ehitajal oli lihtne ehitada ja meil lihtne jälgida. Mingeid möödalaskmisi ei tulnud, protsess oli hästi selgelt jälgitav, kõik oli pildis. Tahame, et objektid valmiksid ehituse käigus vigadeta. Seepärast nõuame oma hangetes suuremate objektide puhul BIM mudeli kasutamist. Samuti näeme, et tulevikus on meile BIM mudelitest kasu hoolduses,“ lisab Tanel Tiits.
Muide, aprilli lõpus avas RKAS Eesti Rahva Muuseumis BIMi infokioski, kus igal külastajal on võimalik ERMiga tutvuda süvitsi ja näha hoonet hoopis teisest vaatenurgast.

Infoväljade kirjeldamine ja haldustarkvaraga ühildamine võtab aega

„Igapäevases haldustöös oleks suur abi sellest, kui me suudaksime ära määrata mudelis infoväljad, mida tahame mudelis näha. Näiteks välisuks - millist infot me tahame selle ukse kohta teada. Oluline on ka see, et meie inimesed mõistaksid seda süsteemi kasutada ja et see mudel haakuks ka meie haldustarkvaraga. Ja lõpuks, et ka teenuste osutajate süsteemid haakusid tervikuga. Alles siis tekib mingi efekt,“ seletab Tanel Tiits. RKASi peamisteks partneriks on 5-7 suuremat hooldusfirmat.
Praegu uuendab RKAS oma haldustarkvara platvormi. Põhiteemad on siin tehnohooldus ja heakord. Samuti, kuidas hakkavad BIM mudelid suhestuma haldustarkvaraga.
„Oleme võtnud suuna, et teostame ennetavat hooldust ning et saaksime selle hoolduse ajakava kohaselt töösse. Igal tehnosüsteemil peab olema ajakava, millal tehakse hooldust, mida tehakse ja milline peab olema lõpptulemus. Muidugi oleks ideaalne, kui hooldaja läheb objektile tahvelarvutiga, avab seal korruseplaani, näeb, kus paiknevad näiteks tuletõkkeklapid, avab luugi, teeb tahvelarvutiga triipkoodist pildi, registreerib end hooldama ja sisestab lõpuks sõnumi, et vastav punkt on hooldatud,“ kirjeldab Tanel Tiits ideaalolukorda.
Lähiaegadel kindlasti nii kaugele ei jõuta, et hoolduse käigus iga konkreetne seade oleks nutitelefonis eraldi skaneeritav. Esialgu püüeldakse selles suunas, et iga tehnoruum oleks pildis. Hoones on tohutult palju hooldatavaid punkte ning liikuma hakkavad infovood oleksid väga suured.
„Oleme täna suurim hankija korrashoiu turul. Hoonete mudelid muudaksid oluliselt täpsemaks ja lihtsamaks remondi tellimise. Süsteemis oleks tarvis märkida ära vaid need väljad, millele tahan hooldust või remonti teha ning hanke tehniline kirjeldus ongi põhimõtteliselt olemas ning kohe saab ehitajatelt küsida hinnapakkumist,“ kirjeldab Tanel Tiits võimalust, kuhu suunas ka pidevalt liigutakse.