Persoonilugu. Tiit Kuusik: suurfirmana tahamegi arendada suuri projekte
Mis toimub praegu elamuehitusturul, kuidas valmistatakse ette kortermajade arendusi, miks räägitakse turu ülekuumenemisest, milline on lähiaastatel uusarenduste mahuprognoos? Sellest kõigest räägime Merko Ehitus Eesti elamuehitusdivisjoni direktori Tiit Kuusikuga, kellele meeldib arendada suuri projekte ja keskkondi. Praegu ei näe ta põhjust rääkida kinnisvaraturul buumist, küll aga prognoosib, et lähitulevikus säilib eluasemeturg tasemel 2000 korterit aastas nagu see oli aastal 2016.
Kinnisvara ostuotsuses ja valikus on sees tubli annus emotsiooni. Millest saab alguse edukas arendus, millega kõik osapooled rahul on? „Meie, arendajad tegutseme ikka analüüsi põhjal, monitoorime turgu, jälgime majandusnäitajaid ja maailmas toimuvat. Meile on tähtis, et majandus kasvaks, inimesed saaksid palka ja omaksid ostujõudu,“ nimetab Tiit Kuusik arenduse põhitõed. Arendada tasub ikka seal, kus on nõudlust. Nii lihtsatest tõdedest saab alguse kinnisvara arendusotsused.
Kindlasti pole täna kinnisvaraturul enam nii hull olukord kui 10-15 aastat tagasi. Turg, kliendid, pangad ja arendajad – kõik on omad vitsad saanud ja tublisti õppinud ning arenenud. Sellist asja, et „taksojuhid“ hakkavad midagi arendama, praegu enam ei kohta.
„Kõigile võib esmapilgul tunduda, ja kümmekond aastat tagasi tunduski, et valdkond on imelihtne – panen midagi püsti ja siis hakkan raha kokku kühveldama. Õnneks praegu see nii enam pole. Turul on nii väiksemaid kui suuremaid arendajaid, kellel igaühel on oma nišš ning teise mängumaale ei tikuta. Näiteks meie huvi Merkos ei ole teha väikeseid eramaju või 10 korteriga väikeelamuid. Me oleme suurfirma ja tahamegi suurelt arendusi ette võtta nagu näiteks Paepargi, kuhu oleme rajanud kümmekond kortermaja neid ümbritseva tervikliku elukeskkonnaga,“ seletab Tiit Kuusik otsuste ja valikute põhimõtteid.
Meie inimestel on 1,5 korda vähem ruutmeetreid
Korterelamute turg pole sugugi veel küllastunud, vajadus soetada kinnisvara on turul olemas. Möödunud aastal müüdi Eestis 2520 esmamüügi korterit, Merko turuosa on korterelamute arendusturul umbes 10%.
Keskmine ruutmeetrite arv, mida üks inimene täna omab, on pisut üle 30 ruutmeetri inimese kohta, mida ca 1,5 korda vähem võrreldes näiteks Põhjamaadega.
Masu ajal linna äärtesse suurt midagi ei ehitatud, arendus käis põhiliselt kesklinnas. Praegu käib ehitus üle Tallinna. „Meiegi teeme arendusi lisaks kesklinnale ka Kristiines, Põhja-Tallinnas, Lasnamäel ja Õismäel. Meie kogemus näitab, et inimestel on välja kujunenud harjumuspärane keskkond oma töökoha ja sõprade lähedal. Sellest tulenevalt ollakse väga piirkonna kesksed – tänane Mustamäe elanik ei lähe Lasnamäele ja lasnamäelane ei lähe Õismäele. Üksnes kesklinn on suhteliselt universaalne, kuhu kolitakse erinevatest muudest piirkondadest,“ räägib Tiit Kuusik. Lisaks täheldab ta trendi, et omal ajal linnast välja uusarendustesse kolinud inimesed hakkavad linna tagasi tulema. See pole küll veel valdav trend, aga paljude jaoks pole igapäevane transpordi- ja elukorraldus jätkusuutlik. Enamasti käivad lapsed linnas koolis ning ka töökohad on seotud linnaga.
Kolmandik korteritest ostetakse kohe müügiinfo avaldamise järgselt
Merkol on kujunenud nii, et keskmiselt ostetakse n-ö paberilt, kui müük välja kuulutatakse, umbes kolmandik kuni isegi pool korteritest. See tingibki asjaolu, et kui mõne projekti puhul on avaliku müügi alguseks osa korteritest juba broneeritud. „Kui Paepargi viimase majaprojekti infoga välja tulime, oli juba üle poole korteritest broneeritud,“ meenutab Tiit Kuusik ja selgitab, et põhjuseks on inimeste kindlus arendaja suhtes, soov antud elukeskkonda kolida ning tahtmine valida täpselt enda vajadustele ja soovidele vastav korter.
On ka projekte, kus on enamik kortereid enne maja valmimist ära müüdud, näitena võib tuua Kentmanni. Kuidas see on võimalik? Tiit Kuusik selgitab, et suur osa müüakse ettevõtte oma kliendibaasi põhjal. Huvilised, kel on kindel eelistus Merko kui arendaja, kortermaja asukoha ja toote kvaliteeditaseme osas, on tihti valmis seda teatud aja ootama. „Normaalne oleks selline olukord, kui pool aastat pärast maja valmimist müüakse ära viimased 15-20% kortereid. Kui toimub liiga kiire müük, siis tekib küsimus, kas hind oleks võinud olla veidi kõrgem,“ seletab Tiit Kuusik.“
Täiesti mõistetavalt on alati teatud hulk inimesi, kes põhimõtteliselt paberilt korterit ei osta, vaid tahavad valmis asja oma silmaga näha. Samas, kui inimene soovib kodu kujundada oma käe järgi, valida sobivad värvid, plaadid või nihutada mõnda vaheseina, siis seda saab teha ainult maja ehituse algfaasis. Hiljem saab valida standardsete korterite seast ehk Merko ja sisearhitektide poolt välja töötatud 3-5 erineva siseviimistluspaketi vahel. Tiit Kuusik võrdleb seda auto ostmisega – kas osta salongist kohapeal olev mudel või lasta auto tehases oma soovide järgi kokku panna.
Eesti ja lõunanaabrite eluasemeturu põhiline erinevus seisneb selles, et Eesti ja Läti ostjad eelistavad „võtmed kätte“ lahendusi, Leedus aga ostetakse nn karp ja tehakse siseviimistlus ise lõpuni. „Leedus on lihtsalt selline tava ja harjumus, et valmiskortereid ei osteta. Meil sealt turult midagi õppida pole, pigem püüame ka seal juurutada mõtlemist, et mugavam on kolida puhtasse koju ja valmis kortermajja, kus naabrid enam ehitustöödega ei jätka. Oleme oma viimastes Leedu arendustes teinud umbes 20% korteritest koos siseviimistlusega ning need on kenasti müügiks läinud,“ toob Tiit Kuusik välja turgude erinevuse.
Soov teha suuri projekte suurelt
„Meile meeldib teha suuri projekte, sest siis saab ise kujundada terviku, rajada üksikute hoonete asemel tervikliku elukeskkonna. Kodu ostmisel on üha olulisemaks saanud lisaks kvaliteetsele korterile ka seda ümbritsev keskkond – näiteks Paeparki oleme rajanud heakorrastatud tiigi, ümber selle tervise- ja suusarajad, jalakäijate sillad, mängu- ja puhkeplatsid,“ selgitab Tiit Kuusik. „Täna ei saa arendusturul tegutseda nii, et paned maja püsti, aga jätad teed ja valgustuse rajamata,“ nendib Tiit Kuusik.
Praegu on Merkol ehituses Noblessnerisse kerkivad neli kortermaja kokku 200 korteriga, millest esimene valmib selle aasta lõpuks pelgalt 7 meetri kaugusele merest. „Tänu suuremale alale ja mahule saame ka sinna rajada tervikliku keskkonna. Arendame inimesekeskse elu- ja avaliku ruumi – autod viime maa alla, rajame privaatsed mängu- ja puhkealad majade sisehoovidesse, maju ümbritsevad jalakäijate tänavad, linnaväljaku ja promenaadi,“ lisab Tiit Kuusik.
Hiljaaegu ostis Merko Tallinna kesklinnas asuva suure potentsiaaliga Veerenni 36 kinnistu, kus detailplaneering lubab teha 1600 korterit. Praegu alustati projekteerimistöödega, esimese etapi ehitusega loodetakse alustada veel sel aastal. Sinna rajatakse terviklik elukeskkond Tallinna kesklinna alale, millele on väga hea ligipääs erinevate transpordiliikidega.
Detailplaneeringud jätavad vähe ruumi loomingule
Miks näeme turul nii mõnegi uusarenduse puhul kolemajasid, kus väliselt suhteliselt igav majakarp on täis pressitud pisikesi kortereid? Tiit Kuusiku sõnul kipuvad detailplaneeringud kahjuks liiga üle reguleerima ja ette kirjutama, millest tulenevalt ei pruugi arhitektidele jääda ruumi suureks mõttelennuks. Arusaadavalt on detailplaneering ühiskondlik kompromiss kõigi osapoolte vahel.
Tiit Kuusiku arvates võiks detailplaneeringus ette määrata vaid lubatud hoonestusala, ehitustiheduse, brutomahu ning kõrguse, täpsem hoonestuskava selguks peale detailplaneeringu kehtestamist korraldataval arhitektuurikonkursil. Siis selguks, kuidas hooned konkreetsel maalapil täpsemalt paiknema hakkavad ja nii saaksid tulla linnapilti põnevamad hoonestuslahendused.
Tiit Kuusik kirjeldab, kuidas nende majas protsess käib: „Arendusprojekti käivitamisel kuulutame välja arhitektuurikonkursi. Tavaliselt kutsume konkursile 3-5 arhitekti, oleme ka linnavalitsusest teinekord palunud mõne spetsialisti oma žüriisse arvamust avaldama. Näiteks Noblessneri sadamalinnakusse rajatavate kortermajade konkursil osales 6 võistlustööd, sealhulgas 3 välismaalt. Konkursi võitja Arhitektuuribüroo PLUSS võidutöö Kodusadam saab olema nagu väike Amsterdam oma vaheldusrikaste majafassaadidega.
Meil endal on kogemus ja teadmised, et koostada korterite planeeringute lähteülesanne ehk see, kui palju ja mitmetoalisi kortereid peaks mingis majas olema. See omakorda põhineb uuringutel, mida selles piirkonnas eelistatakse. “Üldjuhul võib väita, et kõige paremini lähevad turul praegu 1-2toalised, mida ostavad investorid rentimise eesmärgil. Jõukamad pered eelistavad aga suuremaid, avarama planeeringuga ning parema vaatega kortereid ehk siis penthouse-tüüpi kortereid. Kõige kauem võtab aega tavaliselt 3toaliste korterite müük.
Tiit Kuusiku sõnul pööravad nad korterite siselahendustele suurt tähelepanu, et planeering oleks hea ja funktsionaalne ning selle pinda saaks maksimaalselt ära kasutada. „Me näiteks jälgime, et toad oleksid avarad ja valgusküllased, et esikutesse oleks võimalik paigutada ruumikas garderoobikapp, me ei planeeri vannitubasid alla 5 ruutmeetri, tagame, et korteri juurde oleks võimalik osta panipaik,“ kinnitab Tiit Kuusik. „Oleme võtnud reegliks, et me ei tee kortermaju alla B-energiaklassi nõuete,“ lisab ta.
Praegu on turg tasakaalus, tulevik toob paratamatult muutused
Viimasel ajal on üha rohkem hakatud rääkima turu ülekuumenemisest ning hinnalae saabumisest.
Levinud turureegli järgi peaks keskmise palga eest saama osta ühe ruutmeetri kinnisvara. Meil on uusarenduste hinnad ilmselgelt kõrgemad.
Tiit Kuusik siin traagikat ei näe. „Tallinnas on korterid pisut kallimad sellest reeglist, Tartus ja Pärnus on korterite ruutmeetri hinnad samas suurusjärgus keskmise kuupalgaga ja muudes Eesti piirkondades saab keskmise palga eest isegi mitu ruutmeetrit osta. Kui aga vaadata Soome kinnisvaraturu hinnataset, siis seal on näiteks Noblessneri sarnane projekt umbes 3 korda kallim ehk ruutmeetri hind on ca 10 000 eurot. Ka Helsingis ei saa keskmise palga eest linna keskel osta ruutmeetrit. Ülehinnatusest ei saa ju rääkida, sest hind kujuneb turul,“ räägib Tiit Kuusik.
Tallinnas müüdi eelmisel aastal umbes 2500 uut korterit. Umbes sama palju on turul ka pakkumisi ehk pakkumises ongi ca ühe aasta müügimaht. „Kus see buum on? Praegu on olukord tasakaalus. Pakkumisi on mõistlikul hulgal ning ostjatel on piisavalt valikut. Aastas tuleb Tallinnasse juurde 4000-5000 inimest, seega tuleb 2 uue inimese peale 1 uus elamispind. See on korrelatsioonis ka praeguse olukorraga, kus 430 000 Tallinna elaniku peale on umbes 200 000 eluaset,“ lähtub Tiit Kuusik lihtsast statistikast.
Aga hoopis teine lugu on siis, kui Tallinnasse ei tule enam igal aastal elanikke nii palju juurde ning enam pole tarvis 2500 uut elamist aastas. Teisalt hakkab turgu mõjutama ka lähiaastatel kehtima hakkav nõue, kus kõik uued ehitatavad majad peavad olema liginullenergiahooned. See aga tõstab ehituse hinda, mis omakorda mõjutab ka korterite müügihindu tõusule, see aga hakkab piirama inimeste ostuvõimet. Turul tekib mõningane ülepakkumine ja hinnasurve ning mõned tegijatest hävivad.
„Muidugi on raske ette näha maailmas toimuvat, aga jälgida tuleb ka välispoliitikat ning demograafilisi trende. Millalgi hakkab nn ostjate põlvkond vähema. Prognoosin, et lähitulevikus on arendajaid vähem, pangad ei anna enam niipalju arendusteks laenu, turg stabiliseerub tasemel 2000 korterit aastas ning hinnad on mõõdukas tõusutrendis,“ ennustab Tiit Kuusik.
