Kuut, kuur ja küün ehk veelkord uuest ehitusseadustikust

Juulist 2015 hakkas kehtima uus ehitusseadustik, mis on eelmisega võrreldes süsteemsem ja eeldatavasti annab vastuseid mitmetele praktikas vaidlusi tekitanud küsimusele. Uude ehitusseadustiku on koondatud kõik hoonete ja rajatistega seonduvad eriseadused: hooned ja nende kütte-, ventilatsiooni-, veevarustuse ja kanalisatsiooniseadmed, puur-ja salvkaevud, jne. Millisel juhul toob uus seadus omanikule 500-eurose riigilõivu?

Juulist jõustunud ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse kohaselt tuleb ehitisregistri andmed korrastada 2020. aasta 1. jaanuariks. Korrastamise käigus kantakse registrisse kõik sinna seni kandmata hooned, mida hakatakse tuvastama ortofotode alusel. Ortofotode abil avastatud, kuid ehitisiregistrisse kandmata hooneid, on kohustatud kontrollima kohalik omavalitsus.

Kui hooned on ehitatud õiguspäraselt ja omanikul on olemas sellekohased dokumendid, kuid registris siiski andmed puuduvad, siis kantakse ehitised asjakohaste dokumentide alusel registrisse. Õiguslikku alust omavad, kuid ehitisregistris puuduvate hoonete andmed, kannab kohaliku omavalituse registripidaja ehitisregistrisse tasuta!

Vastupidises olukorras, kui dokumente (ehitusluba, riikliku vastuvõtukomisjoni akt, jt. dokumente) pole säilinud või pole neid kunagi olnudki, tuleb hakata omanikul tagantjärele pabereid koostama ja ehitusauditeid tellima. Ehitusloata olemasoleva hoone/rajatise nõuetele vastavuse tõendamiseks peab omanik tellima ehitise auditi. Audit on tõendusdokument, mis on analoogne ehitusprojektiga.

Pärast 22. juunit 1995 ja enne 1. juulit 2015 ehitatud ning ehitisregistrisse kandmata kasutatavale ehitisele võib kohalik omavalitsus anda ehitusprojekti või auditi alusel ehitusloa ja kasutusloa. Erandjuhul kantakse teatisega registrisse ehitised, mille kohta on enne 1. jaanuari 2003 väljastatud ehitamise õiguslikku alust sisaldav dokument.

Olemasolevaid ehitisi, mis on ehitatud enne 22. juunit 1995 võib kasutada vastavalt selle kasutusotstarbele. Omanikul on kohustus siiski kontrollida ehitise olemasolu ehitisregistris (www.ehr.ee) ja registrikande puudumisel kanda ehitis ehitisregistrisse.

Ebaseaduslike hoonete puhul, mis on suuremad kui 20 ruutmeetrit, tuleb registrisse kandmisel tasuda riigilõivu 500 eurot. Riigilõiv rakendub selliste ehitiste puhul, mis on püstitatud ilma igasuguse loata ning millel pole mingit õiguslikku alust.

Kas paanikaks on põhjust?

Nõukogudeaegsetes inventariseerimisbüroodes ja seejärel hooneregistrites olemasolevaid andmeid, pole korrektselt üle kantud praegusse ehitisregistrisse. Paljud omanikud ei teagi, et neile kuuluvad hooned pole registris. Suurematest väljaminekutest pääsevad ilmselt vanemate hoonete omanikud. Rohkem peavad muretsema need omanikud, kes peale 2003. aastat ehitasid ehitise, kuid mille ehitamiseks oli vajalik ehitusluba ja pärast kasutusluba. Nende dokumentide puudumisel on tegu ebaseadusliku ehitisega ja sellega kaasneb riigilõiv 500€. Juhul, kui tuleb tellida audit, on see hoone omaniku tasuda. Kõige halvemal juhul tuleb ebaseaduslik hoone ümber ehitada või lammutada, seega 500 eurot võib olla vaid väike osa kulutustest.

Millisest arhiivist võiks leida materjali kinnistute ja hoonete kohta?

Rahvusarhiivi andmete järgi lõpetati hooneregistri tegevus 2003. aasta 31. detsembril, mil hooneregistri andmebaasis asuvad andmed ja funktsioonid kanti üle riiklikule ehitisregistrile. Maakondlike hooneregistrite materjalid anti üle ajalooarhiivile (Tartu, Viljandi ja Pärnu maakond) ning riigiarhiivi regionaalsetele osakondadele (Haapsalu, Valga, Rakvere ja Saare maakond).

Alates 9. jaanuarist 2009 kehtiva muutusega Rahvusarhiivi põhimääruses on endiste Hiiu, Pärnu ja Viljandi maa-arhiivide ülesanded jaotatud Lääne Maa-arhiivi, Tartu Maa-arhiivi ja Ajalooarhiivi vahel. Hiiu maakonna asutuste nõustamine ja arhivaalide hindamine toimub Lääne Maa-arhiivi kaudu. Viljandi maakonna asutuste nõustamist ja arhivaalide hindamistegevust jätkab Ajalooarhiivi asutuste osakond. Pärnu maakonna asutuste nõustamine ja arhivaalide hindamine kuulub Tartu Maa-arhiivi ülesannete hulka.

NB! Hooneregistri toimikud on juurdepääsupiiranguga, kuna sisaldavad dokumente, millele laieneb notari ametitoimingu saladus. Hoonete plaanid ja projektid on juurdepääsupiiranguta. (www.ra.ee)

Ehitise omanik võiks ehitisregistrisse kandmata hoonete dokumentatsiooni olemasolu kontrollida arhiivist, juhul kui arhiivis andmeid ei leidu, peab omanik ehitised mõõtma, tegema hoonete kohta põhiplaanid, võimalusel fotod vaadete kohta ning esitama need koos ehituseteatisega ja omandiõigust tõendava dokumendiga (asjaõigusleping, pärimistunnistus jne) kohalikule omavalitsusele registrisse kandmiseks.

Olemasolevate hoonete ehitisregistrisse kandmise lõpptähtajaks on määratud 2020. aasta.

Kas koerakuut on elamu teenindamiseks vajalik hoone?

Ehitusseadustiku lisades 1 ja 2 on välja toodud, millisel juhul on vaja milliseid teatisi või lubasid taotleda. Kas tegemist on siis mitteelamuga, rajatisega või elamu ja selle teenindamiseks vajaliku hoonega. Elamute all mõeldakse hooneid, mis on mõeldud elamiseks, näiteks ühe ja mitme korteriga elamud, ühiselamud, hoolekandeasutused. Elamute teenindamiseks vajalike hoonete alla kuuluvad näiteks puukuur, saun, garaaž jt. elamu abihooned.

Mitteelamute alla kuuluvad kõik ülejäänud hooned, mis ei ole elamud, näiteks äri- ja tööstushooned, avalikkusele suunatud hooned, põllumajandushooned, laudad jne.

Ehitisealuse pinnaga kuni 20 m2 ja kuni 5 m kõrge elamu teenindamiseks vajaliku hoone, näiteks sauna või välikäimla, ehitamiseks pole vajalik üldjuhul kellelegi midagi esitada. Siiski peab ka seesugune väikeehitis vastama planeeringutele. Kui alale on kehtestatud detailplaneering, peab lähtuma detailplaneeringu nõuetest, kui üldplaneering, siis üldplaneeringu nõuetest. Piirangud ja keelud ehitamisele säilivad veekogude ja muinsuskaitse piiranguvööndites, looduskaitse ja –hoiu aladel.

Kuigi selliste väikeste hoonete ehitamisel puudub kohustus teavitada omavalitsust, ei tähenda see, et järelevalvet ei toimuks. Järelevalve käigus kontrollib omavalitsus planeeringutele vastavust. Kui ehitis pole planeeringule vastav, ei vasta tuleohutusnõuetele, võib omavalitsus teha ettekirjutuse selle vastavusse viimiseks. Seaduse alusel on teatise esitamise kohustus siiski sama suure mitteelamu puhul.

Uued mõisted — ehitus- ja kasutusteatised

Vastavalt uuele ehitusseadustikule on ehitamiseks vaja esitada kas ehitusteatis (endises seaduses kirjalik nõusolek) või taotleda ehitusluba. Ehitusteatis (ja ehitusprojekt) tuleb esitada nt 20-60 m2 ehitusaluse pinnaga ja kuni 5 m kõrge hoone püstitamisel, aga ka üle 60 m2ehitisealuse pinnaga elamu ümberehitamisel või laiendamisel kuni 33%.

Ehitusteatis tuleb esitada vähemalt 10 päeva enne ehitamise alustamist. Ehitusteatis kehtib 2 aastat. Juhul, kui ehitise ehitamise aluseks oli ehitusteatis, on selle kasutamise eel reeglina vaja esitada kasutusteatis. Kasutusteatis esitatakse vähemalt 10 päeva enne kasutamise algust.

Ehitus- ja kasutusload

Ehitusloa taotlemise kohustus on vajalik vaid suuremate ja olulisemate hoonete ja rajatiste puhul (nt üle 60 m2 või üle 5 m kõrge hoone püstitamiseks ja laiendamiseks üle 33%). Ehitusluba ei ole vaja kui olemasolevale seaduslikule hoonele 1/3 algsest mahust juurde ehitatakse või asendatakse riknenud olemasolevat materjali samaväärse materjaliga. Ehitusloa väljastamise aluseks ehitusprojekt. Ehitusloa andmise menetluse tähtajaks on uue seadustiku kohaselt 30 päeva. Ehitusloa andmisest keeldumise alused on uues seadustikus varasemast laiemad. Avarama kaalutlusruumi annab seadus teistele isikutele (eelkõige naabritele) püsiva negatiivse, ülemäärase mõju avaldamine. Ehitusloa kohustusega juhtudel tuleb 3 päeva enne ehitamisega alustamist esitada ehitamise alustamise teatis, kus esitatakse andmed omanikujärelevalve tegija ja ehitaja kohta. Ehitamist tuleb alati dokumenteerida. Ehitustööde vastuvõtmisel peab olema vormistatud kaetud tööde aktid. Tõendatud peab olema elektrijuhtmestiku paigaldus (elektripaigaldis), kütteseadmete paigaldus, pottsepatööd (küttekolded), veevarustuse ja kanalisatsiooni tööd.

Ehitusluba kehtib 5 aastat, kui ehitamisega on juba alustatud, kehtib see 7 aastat.

Kasutusluba on reeglina vajalik ehitusloa kohustusega ehitiste kasutama asumiseks. Kasutusloa menetlustähtajaks on samuti 30 päeva. Kasutusloa andmisest keeldumise alused on oluliselt kitsamad kui ehitusloa andmisest keeldumisel, need on eelkõige seotud varasemate dokumentide (planeeringute, projekteerimistingimuste, ehitusprojekti, ehitusloa) puuduste ja kehtivusega ning ehitise ohtlikkusega.

Ehitusseadustiku jõustumisel muutusid ka riigilõivud: projekteerimistingimuste taotluse läbivaatamise eest on riigilõiv 25 eurot, elamute ja seda teenindavate abihoonete/rajatiste ehituslubade riigilõiv on 150 eurot, samade ehitiste kasutusload 30 eurot, mitteelamutel vastavalt 250 eurot ja 60 eurot. Ehitusteatis ja kasutusteatis on riigilõivuvabad.

Milleks seda kõike vaja on?

Tõepoolest võivad paljud omanikud küsida, et milleks, kui senini kõik toimis. Esiteks on see oluline tulekahju korral, et Päästeamet saaks vaadata palju hooneid kinnistul on või selle läheduses.

Teiseks, kui soovitakse hooneid müüa, siis peavad pangad laenu väljastamisel oluliseks ehitiste seaduslikkust. Laenu puhul peab ostja üldjuhul tellima kinnisvarbüroolt eksperthinnangu, kuid kui ehitisi ei ole ehitisregistris või andmed on valed, siis ei saa ka eksperthinnangut väljastada või saab hinnang olema puudulik ja ei vasta tegelikkusele. See omakorda saab takituseks laenuvõtjale. Ehitisregistris olevate andmete korrektsus ei puuduta vaid eramaja omanikke, vaid ka korrusmaju. Näiteks kui elamu on rekonstrueeritud ja on väljastatud küll ehitusluba, kuid mingil põhjusel ei ole jõutud kasutusloani, siis mõnede pankade jaoks on see puudus ostjatele pangalaenu saamisel takistuseks. Pangad soovivad teada, miks konkreetsel põhjusel pole väljastatud näiteks kasutusluba. Mõningatel juhtudel seatakse laenulepingusse punkt, mis kohustab uut omanikku tegema teatud tähtajaks kasutusloa. Korrusmaja puhul on see kohustus ostjale panduna aga tunduvalt keerulisem ja probleemsem.

Uue seadusega saab senisest olulisema tähenduse ehitisregister — kui seni oli ehitisregistri andmetel informatiivne ja statistiline tähendus, siis alates 1. aprill 2016 on taotlustel, projekteerimistingimustel, teatistel, ehitus- ja kasutusloal ning ettekirjutustel ehitisregistris õiguslik tähendus (sarnaselt kinnistusraamatuga).

Kuni 1. aprillini 2016. aastal esitatakse ehitus- ja kasutusteatis, projekteerimistingimuste, ehitus- ja kasutusloa taotlus ning seonduvad dokumendid kohalikule omavalitsusele. Alates 1. aprillist 2016 hakkab eelnimetatud dokumentide esitamine ja menetlemine käima elektrooniliselt ehitisregistri kaudu.