KASUTUSLUBA | Mida on vaja selle taotlemiseks teha?

Paljudel majadel puudub kasutusluba põhjusel, et sees elades tundub kõik korras olevat ja ehk ei ole plaanis ka kinnisvara müüa. Siiski võib tulla ette ootamatuid põhjuseid maja müümiseks ja ilma kasutusloata võib olla seda raske teha. Mis on kasutusluba, kuidas selle taotlemine välja näeb ja miks seda ikkagi vaja on?

Kasutusluba on dokument, mis näitab, kas hoone vastab kohaliku omavalitsuse nõuetele ehitiste kohta. Kasutusluba määrab, kas hoone on seaduspärane või mitte ja kas seda võib kasutada määratud otstarbe kohaselt. Kasutusloa puudumine võib saada takistuseks kinnisvara müümisel, aga ka laenu saamisel. Kehtiva kasutusloa puudumine võib tekitada takistusi ka kindlustushüvitise saamisel.

Ehitisregistrist on võimalik vaadata, kas hoone on seadusega kooskõlas või mitte. 2015. aastal hakkas kehtima seadusemuudatus, mis andis kohalikele omavalitsustele viis aastat, et kõik registrivälised hooned registrisse kanda. Samuti anti korraldus korrastada muud andmed. Kinnisvara ostes tasub esmalt alati järele kontrollida, kas ehitis on kantud registrisse, kas sellel on kehtiv kasutusluba ja kas registrisse kantud andmed ka tegelikkusele vastavad.

Hoones võib olla tehtud omavolilisi ehitustöid, mis ei ole KOViga kooskõlastatud ja seadusega vastavuses olemiseks on neid andmeid vaja uuendada. Lihtne näide võib siinkohal olla omavoliliselt paigaldatud õhksoojuspump. Uuendamine ei tähenda registris olevate numbrite muutmist, vaid tuleb taotleda linnavalitsuselt juba tehtud tööde eest ehitusluba ja viia ehitis seadusega kooskõlla.

Panga karm käsi

Uue kodu ostmisel võib kasutusloa puudumine saada suureks probleemiks. Mõnele inimesele võib kasutusluba tunduda liigse formaalsusena, aga see kinnitab, et hoones on turvaline viibida ja ehitis vastab ehitusnõuetele.

Kui kasutusloa olemasolu tähelepanuta jätta, siis maja jaoks laenu taotledes võib selguda, et pank ei soovi laenu anda. Maja on ikka võimalik osta, aga sellisel juhul mitte laenuga, vaid vajalik summa peab endal olemas olema.

Pangad vaatavad kasutusloa puudumisest mööda, kui sellele on mõistlik põhjendus või kui laenulepingusse märgitakse, et kasutusluba saadakse vähemalt aasta jooksul pärast lepingu sõlmimist. See võib tähendada uuele omanikule väljaminekuid, mis kuluvad ehitustöödele. Ideaalis on muidugi kõik ehitustööd juba KOVi nõuetele vastavad ja tuleb oodata vaid inspektori külastust, kes hoonele loa väljastab. Alati ei pruugi siiski nii hästi minna. Seega ei tasu osta maja, millel puuduvad kõik vajalikud dokumendid.

Pankade nõudmised laenu andmisel on karmid, kuna nii püütakse vähe reguleeritud kinnisvaraturule tuua organiseeritust. Liiga tihti vahetab kinnisvara omanikku ilma et keegi teeks kindlaks, kas maja vastab ehitustingimustele. Omanik tahab hoonet müües kasumit teenida ja uus omanik võib olla liiga usaldav, et tehingus vigu näha. Kasutusluba ja teiste tingimuste täitmise nõudmist saavad pangad kontrollida.

Paljudel majadel puudub kasutusluba põhjusel, et sees elades tundub kõik korras olevat ja ehk ei ole plaanis ka kinnisvara müüa. Siiski võib tulla ette ootamatuid põhjuseid maja müümiseks ja ilma kasutusloata võib olla seda raske teha.

Omanik vastutab

Müügitehingu või kindlustusjuhtumi puhul võib kasutusloa puudumine valusalt kätte maksta. Kasutusloa puudumine ei takista maja müüa, pärandada või kinkida. Kasutusloa taotlemine on omaniku vastutus ja kinnisvara omaniku vahetusel läheb vastutus üle uuele omanikule. On tehtud tehinguid, kus müüja ja ostja lepivad kokku, et ostja hangib majale mõne aja möödudes ise kasutusloa ja tasub ise selleks vajaminevad kulud. See on aga riskantne tegevus, sest kohalik omavalitsus ei pruugi sellise leppega nõustuda ja võib kasutusluba nõuda varem.

Omanik vastutab ka tulevikus tekkivate kulude eest. Suurimaks riskiks on kindlustusjuhtumid ehk olukord, kus majas juhtub mõni õnnetus, mille parandamiseks on vaja kindlustuselt raha. Kui kindlustusfirma avastab, et majal puudub kasutusluba, siis võivad nad kasutada seda põhjusena, miks mitte raha väljastada. Kasutusloata ehitis on seadustamata ja on raske välja selgitada, kas õnnetus juhtus ehitise mitte nõuetelevastavuse või millegi muu tõttu. Eriti suur oht on tulekahjud, mis moodustavad suure hulga kindlustusjuhtumitest.

Kasutusloa saamisel on oluline roll ka energiaauditil, millega tehakse kindlaks, kas kodune elektrisüsteem vastab nõuetele. Kui kasutusluba pole ja majas tekkis põleng elektrisüsteemi tõttu, siis peab omanik ise kõik kulutused kinni maksma.

Riske pole vaja võtta ja kasutusluba tasub igal juhul ära teha. See võib olla tülikas ettevõtmine, kuid päästab paljudest probleemidest.

Millal on vaja kasutusluba, millal piisab kasutusteatisest?

Kasutusteatise, kasutusloa ja ehitusprojekti olemasolu sõltub sellest, kui suure ehitisealuse pinnaga ja kõrge elamu või mitteelamu on. Selle kohta saab infot Ehitusseadustikust. Näiteks kui rajada elamu, mille ehitisealune pind on 20—60 m ja kõrgus kuni 5 meetrit, on vaja kasutusteatist, ent kui rajada elamu, mis on suurem kui 60 m, läheb tarvis juba kasutusluba.

Kasutusluba on vaja taotleda, kui ehitustegevuseks on taotletud ehitusluba. Kasutusluba näitab, et ehitatud hoonet on nüüd võimalik sihtotstarbe kohaselt kasutada, st ehitis on valmis ja ehitustegevus on lõppenud ja ehitatud on projektidele ning seadustele vastavalt.
Kasutusteatist on vaja taotleda, kui ehitustegevuseks on esitatud ehitisteatis. Kasutusteatis näitab sarnaselt kasutusloaga, et ehitustegevus on lõppenud ning hoonet või rajatist on võimalik kasutada otstarbekohaselt.
See, millal on vaja taotleda ehitusluba ja millal on vaja taotleda ehitusteatist oleneb ehitatavast mahust.

Kasutusloa ja kasutusteatise taotlemise kohustus tekib pärast ehitusloa või ehitisteatise taotlemisest ning vastava loa saamisest kohalikust omavalitsusest. Juhul, kui ehitustegevusega ei alustata, siis ehitusluba kaotab viie aasta jooksul kehtivuse ning kasutusluba taotleda ei ole tarvis. Küll aga on vaja tõestada, et ehitustegevust ei alustatud.

Kasutusloa taotlemiseks vajalikud dokumendid

Ehitusseadustiku § 52 sõnastab kasutusloa taotlemise järgnevalt:

(1) Kasutusloa taotlus ja sellega seonduvad dokumendid esitatakse pädevale asutusele elektrooniliselt ehitisregistri kaudu. Kui kasutusloa taotlust ja sellega seonduvaid dokumente ei ole võimalik esitada ehitisregistri kaudu, esitatakse need pädevale asutusele, kes kannab andmed ehitisregistrisse.

(2) Kasutusloa taotluses märgitakse: 1) taotleja nimi, kontaktandmed, esitamise kuupäev ja allkiri; 2) kasutusloa kättetoimetamise viis; 3) ehitamisega hõlmatava kinnisasja andmed ja katastritunnus; 4) kasutusloa taotlemise eesmärk, sealhulgas ehitatud ehitise kirjeldus ja selle kasutamise otstarve ning ehitamise liik; 5) ajutise ehitise kasutamise korral selle kasutamiseks taotletav aeg; 6) õigusaktis sätestatud juhul ehitise hooldusjuhend; 7) ehitist ehitanud isiku andmed, asjakohasel juhul ka ehitusprojekti koostanud isiku andmed, ja kui ehitusprojekti nõuetele vastavust on kontrollinud projekti koostajast sõltumatu pädev isik, siis ka tema andmed; 8) energiamärgis, kui see on nõutav; 9) õigusaktis sätestatud juhul tõendid ehitise auditi kohta; 10) ehitusdokumendid, välja arvatud juhul, kui kasutusloa taotlus esitati ainult ehitise kasutamise otstarbe muutmiseks; 11) andmed riigilõivu tasumise kohta.

(3) Koos kasutusloa taotlusega esitatakse ehitusprojekt, mille järgi ehitis ehitati. Ehitusprojekti ei pea esitama, kui kasutusloa taotlus esitatakse ainult ehitise kasutamise otstarbe muutmiseks.

Mis saab edasi, kui vajalikud dokumendid on esitatud?

Pärast seda, kui ehitise omanik on teinud Ehitisregistris taotluse kasutusloa saamiseks, tuleb KOV esindaja (enamasti ehitusspeatsialist) koos Päästeameti spetsialistiga kohale ehitist üle vaatama. Vaatama, kas ehitis vastab projektile ja kas tuleohutuse nõuded vastavad nõuetele, näiteks kas need on välja ehitatud korrektselt.

Mõnikord on vaja lisaks ka mõne teise ameti kooskõlastust, näiteks Maanteeameti kooskõlastust, kui ehitatakse tee kaitsetsooni, või Muinsuskaitseameti kooskõlastust, kui tegemist on muinsuskaitse all oleva ehitisega.

Ehitise osale võib anda osakasutusloa, kui ehitise osa on valmis ning täidetud on õigusaktides esitatud nõuded, eelkõige nõue, et ehitist on võimalik ohutult kasutada. Näiteks ridaelamu puhul või kortermajades, kus ühe trepikoja korterid valmivad varem ning soovitakse korterit müüa enne teiste korterite valmimist. Kohalike omavalitsuste lõikes võivad olla väikesed erinevused.

Juhul kui kõik on ehitisega korras, teiste ametite poolt ka kooskõlastused olemas, antakse kasutusluba enamasti KOVi otsusega. Juhul kui ehitisega ei ole korras, tehakse ettekirjutused ja määratakse aeg, mille jooksul peab ehitise omanik puudujäägid likvideerima ja seejärel tullakse uuesti pärast puuduste likvideerimist kohale. Kui näiteks maja ei ole projekti järgi ehitatud, siis tuleb teha projektimuudatused. Kui ehitis on rajatud ehitusloa taotlusega esitatud ehitusprojektist erinevalt, tuleb kasutusloa taotlusega ehitisregistrisse esitada ka uus ehitusprojekt.

Kui kasutusloa taotlus on Ehitisregistrist tehtud, on KOVil 30 päeva aega vastata. Kõik paranduste vajadused ja tegemised teevad kasutusloa saamise pikemaks.

Kasutatud allikad: Hange.ee, Ehitusseadustik, Lahe Kinnisvara