Tähtajaline üürileping on Eesti üüriturul alati populaarne olnud. Paljud üürileandjad arvavad, et see tagab neile stabiilse rahavoo ning kaitseb puuküürnike eest, kuna leping on piiritletud kindlate kuupäevadega. Mis on tähtajalise lepingu suurimad ohukohad ja eksiarvamused?
Tähtajalise üürilepingu suurim eripära on see, et see lõpeb sellel kuupäeval, mis lepiti kokku lepingu sõlmimisel. Seda ei saa lõpetada ühepoolselt ilma mõjuva põhjuseta (enamasti on selleks range lepingu rikkumine), nagu on võimalik teha tähtajatu üürilepingu puhul.
Kõige levinum eksiarvamus tähtajalise lepingu kohta on, et see pakub üürileandjale suuremat turvatunnet. Arvatakse, et kuna üürisuhe on kindlate kuupäevadega piiritletud, siis on selleks ajavahemikuks üürileandjale rahavoog igal juhul tagatud. Reaalsuses võib tähtajaline üürileping endaga kaasa tuua keerulisi olukordi, millele ei osata üürilepingut sõlmides mõelda.
Vaatame otsa viiele levinud situatsioonile, kus tähtajaline üürileping seab üürniku või üürileandja ebasoodsasse positsiooni ning muudab probleemide lahendamise oluliselt keerulisemaks.
Situatsioon 1: üürnik kaotab sissetuleku
Elus tuleb sageli ette ootamatusi, mida paraku ei ole võimalik ette näha. Üürnik võib äkitselt kaotada oma sissetuleku, minna elukaaslasest lahku või saada parema tööpakkumise teises linnas või riigis, mille tõttu on ta sunnitud elupaika vahetama. Kui üürnik soovib kolida, siis peab ta tähtajalise lepingu puhul jääma lootma üksnes üürileandja mõistvale suhtumisele.
Kui tähtajatu üürileping võimaldab lepingu ühepoolselt kolmekuulise etteteatamistähtajaga üles öelda, siis tähtajalise üürilepingu puhul ei ole see võimalik. Kui üürileandja ei ole nõus lepingut kokkuleppeliselt varem lõpetama ning erakorraliseks ülesütlemiseks pole alust, siis vastutab üürnik üürileandja ees kuni lepingus märgitud kuupäevani.
See võib omakorda viia olukorrani, kus majanduslikes raskustes olev üürnik ei suuda üüripinda enam ülal pidada ning otsustab selle hüljata, kuna ei näe situatsioonist teist väljapääsu. Sageli ei vasta üürnik sellisel juhul enam ka kõnedele ning üürileandja ainuke viis võlgade kättesaamiseks on pöörduda kohtusse.
Üldjuhul ei too see aga soovitud tulemust, kuna kohtuprotsess võib kesta aastaid ning lisaks tekkinud võlgadele tuleb üürileandjal kanda ka erinevad õigusabi- ja menetluskulud. Tavaliselt löövad üürileandjad lihtsalt käega, kirjutavad tekkinud võlad korstnasse ning asuvad uut üürnikku otsima.
Situatsioon 2: üürileandja soovib korterit enda tarbeks või on sunnitud seda müüma
Samuti võib elu visata ette keerdkäike, mille tõttu läheb üürileandjal endal üüripinda äkitselt tarvis. Kui omaniku eluolud muutuvad ning tal on ootamatult vaja üüripinnale kolida, siis peab ta kas jõudma üürnikuga kokkuleppele või ootama üürilepingu kehtivusperioodi lõppu.
Paljud üürileandjad arvavad ekslikult, et kui neil tekib vajadus korterit müüa, siis see annab aluse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, kuigi tegelikult see nii ei ole. Korterit võib müüa ka kehtiva üürilepinguga, mille järel võtab uus omanik lepingu üle ning saab ise üürileandja staatuses otsustada, kas soovib üürisuhet jätkata või korraldada üürilepingu lõpetamist/muutmist vastavalt seaduses sätestatule.
Siht lisab, et sageli lisavad osapooled enda kaitseks tähtajalisse üürilepingusse ka eritingimuse, et lepingu saab lõpetada ühepoolselt näiteks ühekuulise etteteatamisega. Reaalsuses on selline kokkulepe vastuolus võlaõigusseadusega ega kaitse üürileandjat.
Eritingimused, mis ei ole kooskõlas seadusega, on (kohtu)vaidluste korral tühised ning annavad üürnikule õiguse üürileandja üle. See tähendab, et sellise kokkuleppe korral võib lepingu ühekuulise etteteatamise üles öelda ainult üürnik.
Situatsioon 3: üürileandja satub puuküürniku otsa
Levinud eksiarvamus on, et tähtajaline leping muudab puuküürnikust vabanemise lihtsamaks, kuna lepingu kehtivuse kuupäevad on rangelt piiratud. Reaalsuses ei vähenda tähtajaline leping kuidagi puuküürniku otsa sattumise riski.
Üürileandjad peaksid sellele lähenema hoopis teise nurga alt. Kui üürnik ei maksa üüri ning ignoreerib kõiki kokkuleppeid, siis miks peaks ta järsku lepinguperioodi lõppedes lepingust kinni pidama, oma võlad ära maksma ja eluruumi omanikule tagasi andma? Kui puuküürniku eesmärk on elada üüripinnal võimalikult kaua ilma üüri maksmata, siis teeb ta seda tõenäoliselt ka pärast lepingu lõppemist.
Puuküürniku juhtumite puhul ei ole vahet, kas sõlmitud sai tähtajaline või tähtajatu leping. Mõlemal juhul on üürniku väljatõstmise protsess samasugune ehk omanik peab esmalt pöörduma üürikomisjoni või kohtu poole. Kui otsus on jõustunud, siis hakkab väljatõstmisega tegelema kohtutäitur. Keerulisematel juhtudel või puudulike dokumentide korral võib kuluda aastaid enne, kui omanik eluruumi uuesti enda valdusesse saab.
Situatsioon 4: üürileandja ja üürnik ei saa omavahel läbi
Üürilepingu lõpetamise põhjuseks ei pea ilmtingimata olema lepingu rikkumine. Teinekord piisab üksnes sellest, kui osapooled lihtsalt ei saa omavahel läbi ning asjade ajamine muutub võimatuks. See on eriti keeruline näiteks siis, kui üüripinnal tekib mingi probleem ning üks pooltest ei võta telefoni vastu, on ebaviisakas ja keeldub kompromissidest.
Sagedased on ka sellised olukorrad, kus üürnik häirib naabreid. Üürileandja võib majaelanikelt saada pidevaid kaebusi näiteks selle kohta, kuidas tema üürnik käitub ülbelt, tekitab kõvasti lärmi või jätab prügikotte kortermaja koridori haisema. Kui lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ei ole põhjust või tõendust ning üürnik ei ole nõus kokkuleppeliselt varem välja kolima, siis on üürileandja jõuetu ja peab lihtsalt ootama, millal leping lõpeb.
Siht sõnab, et usaldusliku ja pikaaegse üürisuhte üks põhialustest on avatud kommunikatsioon ning vastastikune mõistmine. Üldjuhul sõlmitakse üürilepingud pikkadeks perioodideks, mis tähendab, et osapooled peavad omavahel aeg-ajalt suhtlema ning nende vahel võiks olla hea klapp, et probleeme ennetada.
Situatsioon 5: üürileandja soovib üüri tõsta
Samuti piirab tähtajaline üürileping oluliselt ka omaniku üüri tõstmise võimalusi. Tähtajalise üürilepingu kehtivuse ajal võib üüri tõsta vaid siis, kui leping on sõlmitud vähemalt kolmeks aastaks ning tõstmise kokkulepe peab olema lepingus täpselt kindlaks määratud.
See tähendab, et kui osapooled on sõlminud näiteks kaheaastase lepingu ning üürileandjal tekib vajadus üüri tõstmiseks (nt. üürituru olukord muutub dramaatiliselt või tarbijahinnaindeks tõuseb), siis ei saa seda teha enne kehtiva lepingu lõppemist ja uue sõlmimist. See võib aga üürileandja asetada väga täbarasse olukorda, kui üürilepingu lõppemiseni on veel tükk aega ning tal ei ole võimalik sel perioodil ei üüri tõsta ega lepingut üles öelda.
Tähtajatu üürileping loob rohkem turvatunnet
Üürileandjad arvavad sageli, et tähtajatu üürileping sarnaneb kinkelepingule ning annab üürnikule eluruumi suhtes omandiõiguse, mistõttu ei ole võimalik temast hiljem enam lahti saada. Tegelikult see nii ei ole ning reaalsuses on tähtajatu üürileping hoopis palju paindlikum lõpetamise perspektiivist kui tähtajaline leping.
Tähtajatu lepingu eelis on see, et seda on võimalik ühepoolselt kolmekuulise etteteatamisega üles öelda. Seega, kui osapoolte vahel tekib konflikt, üürnik soovib elukohta vahetada või üürileandjal on vaja üüripinda enda tarbeks kasutada, siis ei hoia leping kumbagi poolt pikaajaliselt kinni ning mõlemal on õigus see omal soovil lõpetada.
