Kuidas mõjutab maksumuudatus kodulaenu saamist?
Kodulaenu taotlemisel sõltub tavaliselt panga otsusest, kas ja millist kinnisvara saab taotleja endale lubada. Mida on võimalik aastal 2024 teha selleks, et pangalt soovitud tingimustel laenu saada, ja kuidas mõjutab laenu saamist ning kinnisvaraostu käibemaksutõus?
Soovitud laenutingimuste saamine ei ole alati lihtne ja laenutaotleja enda ülevaade oma rahaasjadest ei pruugi alati ühtida panga arusaama ja analüüsiga. Üldteada on see, et soodsatel tingimustel laenuraha saamisel räägivad kliendi kasuks alati hea krediidiajalugu, stabiilne sissetulek ja madal võlasuhe.
SEB eraklientide panganduse divisjoni juht Sille Hallang ütleb, et kodulaenu tingimustes ja nõudmistes laenusaaja jaoks aastanumbri vahetusega suurt ei muutunud. „Parimate laenutingimuste saamiseks peab olema tugev maksevõime, hea varasem maksekäitumine, piisav omafinantseering ja heas korras tagatisvara, sealhulgas selle kõrge energiatõhusus,“ sõnab Hallang. Just energiatõhusa kinnisvara ostmisel on pankadelt loota tavalisest paremaid tingimusi. SEB on välja arendanud eraldi rohelise kodulaenu toote, Swedbank pakub samuti A-energiaklassiga hoonete ostmiseks soodsamat intressi ning Coop Pank pakub nii A- kui ka B-energiaklassiga kodu ostmise puhul paremaid tingimusi.
Paljudel juhtudel taotlevad inimesed kinnisvara ostmiseks laenu ka kahekesi. Kui tegemist on kodulaenuga ja kavatsetakse ühiselt uues kodus elama hakata, võib koos laenu taotlemine oluliselt kinnisvaraostu võimalusi avardada. „Kahekesi laenu taotledes on võimalik soetada kõrgema hinnaga kinnisvara, kuna sissetulekuid vaadatakse ühistena ja võimekus laenumakseid tasuda on suurem,“ selgitab Hallang.
Käibemaksutõus mõjutab kaudselt saadavat laenusummat
Alates sellest aastast kehtib Eestis uus käibemaksusüsteem, mis tähendab, et varasema 20% asemel tuleb ostult käibemaksuks tasuda 22%. Millist rolli omab see kinnisvara ostmisel? „Käibemaksutõus otseselt laenu andmist ei puuduta, kuid loomulikult tuleb jälgida, et soovitud kinnisvara hind oleks kooskõlas inimese sissetulekute ja kohustustega,“ ütleb Luminori eraisikute panganduse juht Tanel Rebane. Ta lisab, et euribori mõju on endiselt suur ja kuna igakuised kohustused võivad kliendil kokku olla umbes 40–50% sissetulekutest, ei pruugi soovitud laenusumma alati välja tulla. „Kuna ostetava vara hind on käibemaksumuudatuse tõttu kallimaks muutunud, siis kui muud asjad on korras, peab klient eelkõige ise otsustama, kas hind on talle vastuvõetav või mitte,“ selgitab Rebane.
Siiski mõjutab käibemaksutõus neid kliente, kes on eelnevalt sõlminud laenulepingu uusarendusse vara ostmiseks ja vara valmib 2024. aastal või hiljem. „Näiteks kui lepingus on sees punkt, et ostuhind sisaldab käibemaksu, ning seal ei ole märgitud käibemaksumäära arvuga, siis jääb kliendile kehtima see lõpphind, mida talle eelmisel aastal näidati. Kui aga on märgitud, et hind sisaldab käibemaksu 20%, ning nüüd on käibemaks 22%, siis tuleb arvestada mõningase hinnatõusuga,“ selgitab Rebane. Ehk siis, kui klient tegi sissemakse eelmisel aastal ära ja jäänud on tasuda 150 000 eurot, siis käibemaksumuudatus tõstab seda summat 2500 eurot.
Keskmise palgaga pole praegu mõtet uusarenduste uksele koputada
Millist kinnisvara praegu kodulaenuga enim soetatakse? Rebase sõnul on siin trend suures osas muutumatu ehk enim ostetakse kodulaenuga järelturu kortereid. „Periooditi on see aga erinev, sõltudes nii majanduse olukorrast, euriborist kui ka muust,“ ütleb Rebane ja lisab, et näiteks uute korterite soetamine sõltub uusarenduste mahust ning uusarendustes pakutavate elamispindade hindadest. Kuigi ostjaid on ka uusarendustes, siis jõukohasemad on inimestele praegu järelturu korterid. „On näha, et ostuperiood on pikenenud, sest inimesed on kannatlikumad ja mõtlevad otsused põhjalikumalt läbi kui veel mõni aasta tagasi,“ räägib Rebane.
Uusarendused on piltidel ilusad ja ahvatlevad, aga kõrge hinnasildi tõttu võivad sealsed korterid jääda paljudele käeulatusest välja. Mida keskmine inimene endale praegu kinnisvaraturul siis lubada saab? „Kui lähtuda Tallinnast, siis keskmise palgaga saab järelturult täiesti keskmise korteri. Näiteks renoveeritud nõukogudeaegses majas saab väga heas korras korteri ja mõnes 20 aastat tagasi ehitatud majas kordategemist vajava korteri,“ ütleb Rebane. Suuresti sõltub kõik tema sõnul aga piirkonnast, kuhu elamist otsitakse.
Artikkel ilmus esimest korda erilehes Kinnisvaraturg 2024.
