Kinnisvaratehingute nõustajad: tardunud sektor on aeg tarkadeks tehinguteks
Eesti ehitus- ja kinnisvarasektor on viimastel aastatel teinud läbi suuri hüppeid ja raputusi ning jõudnud tardumiseni. Tardunud tehinguturg on ajalooliselt pakkunud aga väljakutsete kõrval ka uusi võimalusi. Kinnisvaraturul ei ole halba aastat, on kasutamata potentsiaal, kirjutavad advokaadibüroo RASK vandeadvokaadid ning ehitus ja kinnisvara valdkonnajuhid Ramon Rask ning Marina Lapidus.
Kõige eredamalt kasvuettevõtete ja fintech-sektoris ilmnenud kriisitendentsid jätsid oma selge jälje ka kinnisvara- ja ehitusvaldkonda. Viimased aastad on olnud teekond koroonapandeemia täielikust seisakust kuni 2022. aasta ülekuumenemise piiril energeetikakriisi. Senised odavad sisendid pöörati nii rekordkõrgustes elektrihinna kui ka Euribori tõusuga mõne hetkega pea peale.
Statistikaameti andmetel vähenes eelmise aasta kolmanda kvartali ehitusmaht, võrreldes sama ajaga aasta varem, seitse protsenti ning jahtumise tendents jätkus ka viimases kvartalis. Kinnisvara makronäitajad, mis aastatel 2020 kuni 2022 liikusid püstloodis, tardusid samuti 2023. aastal täielikult. Kinnisvaratehingute koguväärtus langes eelmise aasta kolmandas kvartalis, võrreldes sama ajaga aasta tagasi, 17 protsenti. Paljude arendajate ja ehitajate hinnangul jätkub sama trend ka alanud aastal.
Energiatõhususele keskendumise aasta
Samas pakub tardunud turg ehitusettevõtjatele ja kinnisvarahaldajatele võimalusi muuta tegevus efektiivsemaks ja energiatõhusamaks. Suure tööjõukuluga ehitusvaldkonna peatöövõtjad vähendasid mullu jõuliselt töötajate arvu. Kinnisvarahaldajad pöörasid aga pilgu sellele, kuidas hallatav kinnisvara väiksemate kuludega ja üürniku huvides tööle panna.
Nii kasvas kinnisvaraprojektides hüppeliselt päringute arv, mis olid peamiselt seotud olemasolevatele hoonetele päikeseparkide ja elektriauto laadijate paigaldamisega. Samuti näiteks tehisintellekti kasutamisega hoonete energiasäästlikkuse ja nutikuse suurendamisel. Võib liialdamata öelda, et 2023. aasta oli ärikinnisvara arenduses ja halduses energiatõhususele keskendumise aasta, mida tõukas aasta varem alanud energiakriis, aga ka vananevate hoonete vajadus püsida konkurentsis uute ja energiasäästlike pindadega.
2024. aasta väljakutsed ja võimalused
Kinnisvarahaldus peab muutuma efektiivsemaks – see on järeldus, mille sektor eelmisest aastast kaasa võttis. Ühtlasi on see möödapääsmatu ning võib tänavu pakkuda tehingute valdkonnas huvitavaid projekte. Lähiaastatel näeme, et turult lükatakse välja nii elukondlik- kui ka ärikinnisvara, mille haldamise kõrvalkulud ei ole konkurentsivõimelised uusehitistega. See omakorda sunnib tegema investeeringuid, mida üürileandja loodaks muidu nii jaheneva üürituru kui ka finantseeringute hinna tõttu pigem edasi lükata. Viimane omakorda võib tähendada, et näeme üha rohkem vara müümist. Lisaks on sõda Ukrainas ning rahapesu ja klienditundmise põhimõtete reeglite karmistumine toonud turule tehinguid, kus investor on sunnitud vara müüma, sest ei täida Eesti pankade riskinõudeid.
Praktika näitab, et selliste semi-distressed või distressed tehingute läbirääkimistel on peamine raskuspunkt ostja „hinnaalanduste“ survel, mida ostja sooviks veelgi võimendada ning müüja tahaks iga hinna eest vältida. Senise kinnisvaratehingute nõustamise praktika pealt saame tuua välja mõned olulised tegurid nii ostjatele kui ka müüjatele, et taolistes tehingutes ka alanud aastal siiski edukas olla.
Kolm soovitust kinnisvara müüjale
Esimene soovitus on koostada ise müüdava objekti põhjalik tehniline ja õiguslik hoolsusaudit (due diligence). Selle esmane väärtus seisneb puuduste likvideerimises, mis survestatud müügiprotsessis omandaksid ostja „leituna“ põhjendamatult suure tähenduse paremate müügitingimuste kauplemisel. Lisaks võimaldab see kaardistada ja hinnastada detailselt need investeeringud, mida peaks objektil tegema, et viia see kvaliteedilt järgmisele tasemele, aga mida müüja ise ei soovi teha.
Korrektselt koostatud hoolsusaudit vähendab oluliselt läbipaistmatust hinnakauplemisel, võttes ostjalt ära hirmud ja riskid, mida läbirääkimiste käigus võimendada. Lisaks muutub läbirääkimistel sageli määravaks ka ajafaktor – „stressi-elemendiga“ vara müüjal on reeglina ajaline surve müümisega ning ostjal on aega venitada. Enda hoolsusaudit võimaldab läbirääkimiste tempot dikteerida ning annab ka konkureerivatele huvilistele kiirema võimaluse pääseda läbirääkimiste laua taha.
Teise soovitusena tuleb kasuks, kui müüdava vara andmed on kergesti ligipääsetavad ja struktureeritud. Selleks on võimalik kasutada erinevaid kinnisvara halduse süsteeme, mis seda lihtsustavad. Senine tehingute läbirääkimiste kogemus näitab, et lihtsalt esitatud ja ülevaatlik info toob müüjale mitmekordselt tagasi vaeva ja raha, mida panustatakse vajalike süsteemide kasutusele.
Kolmandaks on kõigi läbirääkimiste puhul hea tulemuse oluline komponent ka ajaraami vabadus. Kui eelnevate soovituste järgimine annab müüjale võimaluse aega enda kasuks pöörata, siis protsessi terviklik ja etteulatuv planeerimine on mõistagi iga tehingu edu võti. Müüja vaates toimub hästi planeeritud tehing ajal, mil kõik tehinguhinna olulised mõjutajad (näiteks ankurüürnikega lepingute lõppemise ja pangafinantseeringu lõppemise tähtajad) on soliidses kauguses.
Kolm soovitust kinnisvara ostjale
Esimene soovitus eespool viidatud kinnisvara ostjale on arvestada müüja pankrotiriski. Makseraskuste ilmnedes on riskitehingu puhul oht, et müüja jääb võlausaldajale võlgu ning pärast tehingut järgneb müüja pankrot. Ostjale tähendab see riski, et pankrotimenetluses võidakse tulla müüdud vara tagasi võitma. Eesti kohtupraktikas on aga juhtumeid, kus kohtud võimaldavad müüja võlausaldajatel tagasivõitmisnõude ja selle tagamiseks vara arestimise esitamist juba ka varem. See tähendab olukorras, kus müüja enda vastu võla väljanõudmise menetlus alles käib ning on põhjusta arvata, et nõude edukal maksmapanekul ei suudaks müüja võlausaldaja nõuet täita.
Seega võib juhtuda, et päras müügitehingut avastab uus omanik, et tema värskelt soetatud vara on arestitud müüja võlgade katteks. Selleks, et seda riski maandada, tasub viia lisaks hoolsusauditile läbi ka laiem müüja isiku audit, selgitada välja tema võlausaldajad ning rääkida kinnistu müügitehingus läbi müügihinnast otsemaksete tegemine müüja võlausaldajatele. Ühtlasi tuleks taolises olukorras kaaluda ostuhinna tasumise ajatamist ning teisi tagamisvahendeid.
Teine soovitus on koostada hoolsusaudit kohe koos reaalse ehituskalkulatsiooniga. Ehituseelarve abil on kõige lihtsam müüjat veenda selles, kui suuri lisainvesteeringuid müüdav hoone vajab ning milline oleks sellele vastav õiglane ostuhind. Kuna osa energiatõhususe investeeringuid võivad tähendada maja kandevkonstruktsioonide või tehnosüsteemide täielikku ümberehitust, võivad esitatavad numbrid olla ostuhinna läbirääkimistel väga veenvad. Lisaks oleme näinud olukordi, kus lõplik ehituskalkulatsioon on viinud ostja tehingust väljaastumiseni. Energiatõhususe investeeringute mahtu ei maksa alahinnata, eriti olukorras, kus üha enam krediidiasutusi peavad seda silmas uute laenude väljastamisel.
Kolmas soovitus toob meid aga tagasi universaalse tõdemuse juurde, et julge hundi rind on rasvane. Nimelt on tardunud turg ostja turg ning sellest võimalusest tasub kinni haarata. Riskitehingute puhul on alati ohte, mis võivad realiseeruda, aga põhjaliku hoolsusauditi ja hästi läbiräägitud lepingu puhul on võimalik suurt hulka neist välistada. Küll aga jääb endiselt oluliseks enda ootuste adekvaatne juhtimine – täielikult riskivabalt riskitehinguid teha ei õnnestu.
Kokkuvõttes ei ole kinnisvaratehinguteks halba aastat, vaid on kasutamata jäävad võimalused. Tardunud turg pakub võimalusi nii müüjatele kui ka ostjatele ning samuti neile, kes kasutavad praegust aega ettevalmistuste tegemiseks.
