Unistad kinnisvarast päikselises Itaalias? Kinnisvarakonsultant Tony-Reinhold Raadik jagab nõu, mida tasuks teada Itaaliasse kodu soetamisest

Eestist pärit Tony on tegelenud Itaalias kinnisvara vahendamisega juba seitse aastat. Selle pika aja jooksul on tänu talle leidnud Itaalia erinevates piirkondades kodud mitmed Eesti pered ja investorid. Tuleb välja, et eestlased soetavad Itaaliasse väga erinevat kinnisvara - väikestest majadest kuni suurte hotellideni välja.

Kui võiks arvata, et Euroopa Liidus kinnisvara osta on imelihtne, siis päris nii see enamikes riikides siiski ei ole. Itaalia meelitab ostjaid küll soodsate hindade ning oma lummavate väikelinnade ja küladega, kuid esimeseks suuremaks takistuseks kinnisvara ostu juures võib saada juba maakleriga ühise keele leidmine. Rääkimata veel sellele järgnevast bürokraatiast, kus keelebarjäär võib ilusale unistusele saatuslikuks saada.

Et aidata eestlastel võimalikult sujuvalt kinnisvara soetada, Itaalias äritegevusega alustada või lihtsalt kohaliku elu nüanssidega paremini kohaneda, on Eesti noormees Tony loonud oma ettevõtte Monoro, mis tegeleb Itaalia suunal konsultatsioonidega nii era- kui ärikliendile.

Tony ütleb, et kui eraklient soovib üldiselt nõustamist elukorralduslike küsimuste lahendamisel nagu residentsuse tegemine, pangakontode avamine, tervisekindlustuse ja auto registreerimine, siis ärikliendid pöörduvad tema poole küsimustega, mis puudutavad ettevõtlusega alustamist ja sellega seotud etappe. Põhiliseks suunaks on Tony tegevuses majade ja luksuskinnisvara ostu-müügi vahendamine, aga ka erinevate ehitusprojektide juhtimine. Puhta itaalia keele valdajana teeb ta ka notarites eesti-itaalia keele sünkroontõlget ning püüab olla Eesti peredele ja ettevõtjatele kasulik kõiges, mis puudutab kinnisvara ostu, müüki või haldamist. Uurisime lähemalt, mida tasuks silmas pidada, kui tekib vastupandamatu soov Itaaliasse kinnisvara osta - kuidas see täpsemalt käib ja millega ostuprotsessi puhul arvestada tasuks.

Tundub, et kinnisvara ostmiseks on eestlaste seas populaarseim koht Hispaania. Miks nii ja kas Itaalias on ostuprotsess keerulisem?

Hispaania on olnud eestlaste ja põhjamaalaste seas populaarne sihtkoht, et põgeneda siinse karmi talve eest. Eestlased on loonud Hispaaniasse oma kogukonna ning isegi Eesti koole.

Ma ei ole isiklikult väga Hispaania ostuprotsessiga kursis, kuid olen koostööd teinud advokaadibüroodega ning tean, et Hispaanias on tehingute läbiviimimine üpriski lihtne. Itaalia ostuprotsess on tunduvalt keerulisem. Põhjus on see, et tihti on Itaalias müüdaval kinnisvaral puuduv dokumentatsioon, mis tuleb välja ostuprotsessi alguses ning tehingu läbiviimiseks peavad olema dokumendid enne notarisse minemist korrastatud. Siis tuleb hakata uurima, mis vajalikud dokumendid on puudu ning kuidas neid korda saada, et notaritehing kulgeks lihtsalt ja tõrgeteta.

Majade puhul on tihti puudu energiasertifikaat ja CDU (certificazione destinazione urbanistica) ehk maa kasutusdokument. Dokumentatsiooni tegemine võtab aega ühes linnas kuni paar nädalat, ning teises kuni paar kuud. Kõige drastilisem lugu tulio ette eelmisel aastal ühe kliendiga, kelle puhul tuli enne maja eellepingut sõlmides ja maja dokumente kontrollides välja, et kõik ehitatud sisetööd on ebaseaduslikud ning notari tehingu läbiviimiseks tuleb maja seadustada. See hõlmas endas olemaoleva sisu ja teatud seinte maha lõhkumist ning projekti tegemist.

Seadustamiseks tuleb teha „sanatoria“, mis tähendab ebaseadusliku ehitise seadustamist põhinedes sanatoria projektile. Kliendile seda tehes ja organiseerides parimad võimalusi võttis see protsess aega üle aasta, kuid selle võrra sai maja hinnast korralikult hinda alla. Kuna kliendil oli niikuinii plaanis maja renoveerida, siis Eesti klient oli rahul, ning itaallased olid rahul, et said ikka vara müüdud, mis sest, et dokumentatsiooni korrastamisega oli tükk tegemist.

Kui paljud siiski Itaaliasse oma teist kodu ostavad ja kui vaadata rahvastiku osakaalu, siis mis rahvuste seas on itaalia talvekoduks või pensionile jäämiseks populaarne valik?

Itaalia põhjaosa ja Toskaana on eriliselt populaarne sakslaste, šveitslaste, belglaste ja hollandlaste seas - eriti armastatud kohad on nende seas Como, Maggiore ja Garda järve äärsed majakesed. Tõusvaks trendiks on ka Alba-Asti piirkonnad nimega Langhe, Roero ja Monferrato, kuhu on viimase kümne aastaga tulnud palju norrakaid, rootslasi ja hollandlasi, kes tulevad otsima pehmemat ja päikselisemat talve.

Oletame, et on kindel soov soetada endale teine kodu, kus veidi suve pikendada. Mis piirkondi soovitad ja miks?

Mina nimetan Itaaliat mitmete riikide maadeks. Minu jaoks on iga regioon oma keele, toidu, veini ja kultuuriga. Muidugi on Itaalia üks terviklik riik, kuid regioonid on omavahel väga erinevad nii maastiku kui ka kliima poolest. Itaalia pakub asukohti merest järvedeni, veinipiirkonnast pähklipiirkonnani, ning muidugi vanaaegseid imelisi väikelinnu ja arhitektuuri.

Ise soovitaksin piirkondi, mis on oma asukohtadelt meile eestlastele mugavad. Kõik mereäärsed piirkonnad pakuvad talviti 15-18 soojakraadi ning on oluliselt msoojemad kui sisemaa, sest Vahemeri ja Aadria meri hoiavad rannikul sooja. Soovitan kõige enam eestlastele Põhja-Itaaliat oma lihtsa ligipääsetavusega ja erinevate piirkondade huvitavate ja mitmekülgsete võimalustega. Kinnisvara soetamist Itaaliasse võikski alustada piirkonna valikust ning paika tuleb panna ka oma eesmärk ja soovid.

Kas on ka piirkondi, mida sa mingil põhjusel ei soovita kaaluda (ja miks)?

Üritan oma klientidele leida kinnisvara alati nende soovidele vastavas piirkonnas, kuid on punkte, mida soovitan kindlasti järgida. Maja ei tasuks osta liiga orgu, kus on küll hea hinnaga ilus maja, kuid sügisel ja talvel on seal näiteks ainult udu. Samuti ei tasuks osta maja üle 400m kõrgusel merepinnast, sest siis lüheneb kevad ja suvi, ning sügis tuleb varem.

Vahepeal levisid üle maailma meedia uudised Itaalia ühe euro majadest - mida neist arvata?

Ühe eurosed majad on minu arvates üks suur reklaamitrikk. Üks euro on tegelikult oksjoni alghinnaks ja seda maja enne seest ja väljast nägemata. Majade hinnad võivad jõuda kuni kümnete tuhandeteni ning võitja on kohustatud ostetud kinnisvara ka teatud aja jooksul renoveerima. Üldjuhul asuvad need majad linnades, kus on vananev populatsioon ning noored on kolinud suurlinnadesse. Seega minu soovitus on osta valmis kinnisvara, kus saate enne ostu kenasti sees käia ja kinnisvara üle vaadata.

Kuidas ostuprotsess algusest lõpuni välja näeb ja mis on teistmoodi kui Eestis? Kas üldse keelt oskamata on lootust kellegagi kaubale saada ja mis ohud ostjat varitseda võivad?

Ostuprotsess sisaldab endas nagu ka teistes riikides maja ostu kokkulepete sõlmimist, eellepingut ning ostu-müügi lepingu sõlmimist notari juures. Kohalik maakler üldjuhul inglis keelsetele meilidele ei vasta, kuid muidugi oleneb see piirkonnast. Turismipiirkondades Milanos ja Vahemere ääres kohtab pigem rohkem inglise keelt kui mujal sisepiirkondades ja maakohtades. Ohud on kindlasti kinnisvara ja ostuprotsessi eest ülemaksmine, kui ei tunne kohalikke asjaolusid, kauplemiskultuuri ning kui ei teata notarite süsteemi. Teine oht on osta vara, kus puuduvad teatud dokumendid ning kus kohalik maakler seda üldse ei mainigi, kuid tuleb välja palju hiljem muidugi suure üllatusena. Lisaks on vee, elektri, gaasi ja prügilepingute tegemine ostetud majja teatud keerukusega, mistõttu on mõistlik küsida tõlkeabi itaalia keelt kõnelejalt.

Kas pangalaenu antakse välismaalastele või peaks raha endal olemas olema?

Itaalias ei anta välismaalastele pangalaenu. Kui raha ei ole, siis ei tasu Itaalia poole vaadata, kuid siiski mainin, et Itaalia kinnisvara on üks Euroopa odavamaid.

Kui suur peaks olema eelarve? Kas iga summa eest leiab midagi?

Miinimumeelarve maja kohta, millega võiks arvestada, on 50000 euro ringis. Kinnisvara leiab iga summa eest, kuid odavama maja hinnale lisandub reeglina ka remondikulu. Lisaks on oluline teada saada, kas valitud kinnisvara on sellises asukohas, et tal tekib ka järelväärtus ja kas seda on võimalus vajadusel hiljem maha müüa. Olen alati öelnud, et kõige tähtsam on valida kinnisvara asukoht, seejärel teha kindlaks kommunikatsioonide olemasolu, maja ligipääsetavus ning lõpuks tutvuda maja endaga.