Mis on hüpoteek ja kuidas sellega toimetada?
Arco Vara kutseline maakler Terje Võrk selgitab lähemalt, mis on hüpoteek ja mida kinnisvara ostes või müües sellest teadma peaks.
Hüpoteek on kinnisasja pant, mis lihtsustab maaomanikul laenu saamist ja annab laenuandjale tagatise, et kui laenu kokkulepitult ei tagastata, on õigus nõuda hüpoteegiga koormatud kinnisasja müüki.
Piltlikult võib hüpoteeki ja hüpoteegi seadmist võrrelda maja külge postkasti kruvimisega. Jättes korraks kõrvale juriidilise täpsuse, mida selgitustes tavaliselt kasutatakse, kujutage ette, et teie kinnisvara küljes on postkast „Hüpoteek“. Kõik kinnisvarad registreeritakse ja nende olulised andmed pannakse kirja avalikku kinnistusraamatusse. Samamoodi nagu kinnisvara suurus ja asukoht, on olulisteks avalikeks andmeteks ka see, et kinnisvarale on seatud hüpoteek ja kui suur see on, samuti see, kellel on õigus hüpoteegist kasu saada.
Nagu postkaste, võib ka hüpoteeke olla erineva suurusega – vastavalt vajadusele. Pangast laenu saamisel kinnitatakse varale hüpoteegi silt kinnistusraamatus ja valitakse sellele rahaline suurus. Parasjagu nii suur, et see oleks laenusummaga võrdne, kataks ka intressid, viivised ja muud nõuded. Tavaliselt on hüpoteegisumma vähemalt ühe kolmandiku võrra laenusummast suurem.
Laenulepingut sõlmides nõustutakse vastava kande tegemisega kinnistusraamatusse (kui seda pole varem tehtud) ning sõlmitakse laenuandjaga hüpoteegi seadmise leping, kirjutades alla kinnisvara pantimisele. Laenuandja saab nii endale garantii, et kui laenu tagasi ei maksta, on tal õigus nõuda vara müüki. Kuna hüpoteek on seotud siiski konkreetse laenukohustusega, siis tasub rõhutada, et hüpoteegi fikseeritud suurus ei kohusta vara sugugi täpselt selle hinna eest müüma või hüpoteegi summas raha laenuandjale tagasi maksma. Hüpoteegi fikseeritud suurus on n-ö maksimumsumma ja kohustuste suurus sellest otseselt ei sõltu.
Hüpoteegi kustutamine või üleandmine
Kui laen on tagasi makstud, siis kinnistusraamatusse kantud hüpoteek ise ei kao, samuti ei muutu selle suurus ajas, ehkki laenukohustust enam ei ole. Hüpoteek kaob kinnistusraamatust siis, kui see kustutatakse. Kui mõelda postkasti analoogia peale, siis alati ei olegi vaja hüpoteeki kustutada – töökorras ja kasutuskõlblik hüpoteek võib majaga koos edasi eksisteerida. Kui laen on tagasi makstud ja seos laenuandjaga lõppenud, siis on vara omanikul õigus nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele ning seda mitte kustutada.
Kohustustest vaba hüpoteek kinnistusraamatus leiba ei küsi ja võib olla kasulik siis, kui olete küll ühe laenu ära maksnud, aga võite tulevikus tagatist vajada. Sama hüpoteegiga saab tagada ka mõnda teist, sama laenuandja-krediidiasutuse ees võetud kohustust. Ka ei ela inimesed igavesti ühes ja samas kohas ning võivad tahta laenuga ostetud elukohta vahetada. Hüpoteek seda ei sega ja kui ostja võtab laenu samast pangast, kust müüjagi seda tegi, saab hüpoteegi edasi anda ega pea seda kustutama. Vara müümisel tasutakse pangale võlgu oldav laenusumma ja ülejäänu eest saab osta uue, ilusama ja parema kinnisvara.
Pangal kui hüpoteegipidajal on omad nõudmised, näiteks on vara vaja kindlustada ja soodustatud isikuks on sel juhul pank. Kui panditud vara soovitakse rendile või üürile anda, tuleb panka samuti teavitada.
Hüpoteegi seadmine, kustutamine või üleandmine vajavad notariaalset tõestamist. Seetõttu peavadki kinnisvara ostmisel-müümisel ja selleks laenu võtmisel olema samal ajal notari juures nii laenuandja panga esindaja kui ka müüjale kunagi ammu laenu andnud panga esindaja, kes mõlemad peavad kinnitama, millised on nende soovid hüpoteegiga seoses.
Allikas: Arco Vara blogi
