Rahakotist torutangideni — millal teha ise, millal piirduda maksmisega?
Meediavaldkonnas töötav Maia tunnistab, et kui tema ellu tekkisid suuremad remondiprobleemid, lähenes ta neile väga optimistlikult — ise saab suurema osa asju tehtud.
„Olin remonti teinud ja tööd ei pelga,” ütleb Maia. Kui ta päris oma vanaonu kodu Tallinnas — majaosa Kristiines –, tekkis naisel tore mõte kasutada seda üüripinnana ja nii endale igakuist rahavoogu juurde tekitada. Kuna aga vaba raha parajasti eriti polnud, otsustas Maia ise remonditöödega algust teha.
„Pinda oli seal suur tuba, väike tuba, köök, olmeruumid ja kaks esikut,” meenutab ta. Suure toa remont läks üsna kiirelt — Maia värvis lae üle ja vahetas tapeedi. „Ilus jäi,” hindab ta ise.
Väikese toaga oli veidi keerulisem. Onu oli olnud suitsetaja ja lage tuli õige mitu korda üle värvida, enne kui see Maia nõudlike silmade jaoks piisavalt valge oli.
Tõrked tekkisid vannitoas ja köögis. „Seal olid vanad torud ja need olid aja jooksul lekkinud ja tilkunud ja … Püüdsin spetsialiste ja nõu saada, aga kõigil oli alati kole kiire ja raha kulus ka palju …”
Naine tunnistab, et põdes vahepeal lausa midagi depressioonilaadset läbi — tuju oli alailma must ja oma „kinnisvaraprojekti” poole ei tahtnud ta mitte vaadatagi.
„Lõpuks langetasin otsuse ja müüsin selle maha,” jutustab Maia. „Siis oli hing rahul — hinnad olid korralikult tõusnud, mina sain päris arvestatava rahasumma ning, see oli sel hetkel veel kõige tähtsam, ma ei pidanud enam kunagi mõtlema, kuidas seal remonti teha!”
Renoveerimine on maksmine mitmel viisil
Maia kogemust kinnitab ka statistikaameti kokkuvõte. Praeguses majandusolukorras on professionaalide usaldamine tihti odavamgi kui isetegemine.
„Harjumaa renoveerimist vajavate elamispindade hinnad on teinud viimase kahe kuu jooksul 18-protsendilise hüppe. Harjumaa on Eesti kinnisvaraturu suunanäitaja ja hüpe tähendab seda, et turg on hakanud uusi elamispindu liiga kalliks pidama ning on suuremal määral pöördunud remonti vajavate pindade poole.
Ostjad on hakanud tegema arukat järeldust, et tasub osta odavam eluase ja see korda teha. Paraku ollakse selle arukusega ilmselt hiljaks jäänud, sest remondikulu sööb hinnaeelise ära. Veelgi enam — silmapiiril on arvestatav ehitushindade tõus, millele viitab käibedünaamika. Kui praegused odavate pindade ostjad remondini jõuavad, siis avastavad nad, et vanema eluruumi kordategemine läheb kokkuvõttes märksa kallimaks kui kalliks peetud uue ostmine,” toovad statistikaameti kokkuvõttes välja andmeteadur Arko Kesküla ning juhtivanalüütikud Kaja Sõstra, Märt Leesment ja Jaan Õmblus.
2021. aasta juulis oli uute eluruumide keskmine pakkumishind 123 000 eurot, renoveerimist vajavatel eluruumidel aga 47 000 eurot. Aasta varem oli uute eluruumide keskmine pakkumishind 102 000 eurot ja renoveerimist vajavatel ligi 45 000 eurot. Renoveerimist vajavate eluruumide aastane hinnatõus on seega olnud 6% ja uutel 20%.
Et renoveerimist vajavast eluruumist saaks uuega võrreldav elamispind, tuleb sinna raha paigutada: osta ehitusmaterjalid ja näha ise vaeva või tellida see kõik teenusena ning tasuda arve. Renoveerimist vajav elamispind ei pruugi lõppkokkuvõttes tulla odavam, see on lihtsalt lahendus, mille eest makstakse mitmel viisil.
Käibehüpe ehitussektoris
Üldiselt kehtib majanduses põhimõte, et turg tahab olla tasakaalus. Kinnisvara kontekstis tähendab see, et eluasemed peavad olema turul hinnastatud selliselt, et remonti vajav peaks kogukuludega jõudma umbes samale tasemele, kus on uus. Kui eluaseme remont läheb kallimaks kui uue ostmine, siis vanu ei osteta. Kui aga uued eluasemed on liiga kõrge hinnaga, ei osteta jälle neid. Turg viib hinnad loogilisse tasakaalu.
„Viimase aasta majandusmuutuste tõttu on renoveerimise hinnad oluliselt tõusnud. Ehituse maksumuse muutust kajastav ehitushinnaindeks on võrreldes eelmise aasta märtsiga kasvanud üle 8%. Indeksi ühe komponendi — materjali — hinnad on tõusnud üle 12%. Kallinenud on ka tööjõud ja masinad,” hindavad statistikud.
Ehitusettevõtete käive on viimase poole aasta jooksul kasvanud 1,6 korda, materjalimüüjatel 1,9 korda, vee- ja kütteseadmetega kauplejatel 1,4 korda ning rauakaupade ja värvide müüjatel 2 korda. Suur käibehüpe ennustab enam kui kindlasti ehitushindade kasvu.
Uusarendused ja kapremondi vajajad
Kinnisvarainvestor Peeter Pärtel ütleb, et üheseid vastuseid selles valdkonnas polegi — iga konkreetne ostu- ja renoveerimisotsus sõltub alati sellest, palju parajasti raha ja aega on.
„Aja suhtes kõige säästlikum lahendus on alati olnud osta korter uusarendusse, kuid seegi ei pruugi alati soovitud efekti anda — näiteks kui garantiiajal ilmneb vigu, on nende korda teha laskmine tükk tööd ja ajakulu,” ütleb ta.
Vanematest elupindadest rääkides märgib Peeter Pärtel, et tema soovitus on mitte osta n-ö vahepealse remondiga kortereid. Pigem selline, kus on vaja kapitaalremont teha või siis täitsa uus ja korras.
„Need vahepealsed remondid on sageli tehtud küllalt odavalt ja ülejala, samuti on reeglina tegemata elektri- ja torutööd. Kui need aga ette võtta, siis jõutakse lõpuks ikka kapitaalremondi vajaduseni,” on ta kogenud.
Peeter Pärteli sõnul on vanas korteris alati vaja ära teha elektritööd, samuti korterisisesed torutööd, vajadusel ka kõik, mis seostub gaasiga. „Ja kui ostad osaliselt remonditud korteri, siis reeglina on just need tööd kõik tegemata,” märgib ta.
Pika remondi ajal jääb tulu saamata
„Kõige paremad tulemused korteri või hoone remontimisel saadakse siis, kui töid teostavad professionaalid ning nende leidmisel on kasutatud enda või teiste kogemusi,” märgib Peeter Pärtel, kes on muide ka Eesti suurima kinnisvarainvestorite kommuuni ellukutsuja ja üks juhtfiguure. Tõsi küll, praegu on ehitus- ja remondivaldkonna töömeestel tegemist nii palju, et kommuuniliikmete hinnangul on kalender täis isegi neil teenusepakkujatel, keda keegi soovitada ei julgeks. Kui aga kelleltki kogemusi küsida ei ole või seda mingil põhjusel teha ei soovita, tuleb võtta töid tegema keegi, kel on aega ja võimalust, ning loota, et ta osutub soovitamisväärseks teenusepakkujaks.
Ise ehitus- ja remonttööde tegemise kohta arvab Peeter Pärtel, et sellel on siis mõte sees, kui seda soovitakse veel ka tulevikus teha — siis on arukas õppida erinevaid töövõtteid, tutvuda materjalidega ja üldse end valdkonnas toimuvaga kurssi viia.
„Kui aga küsimus on ühes või üksikutes objektides ja omanikul on teine eluala ning oma töögagi tegemist, siis tasuks hoolikalt kaaluda, kas remonditööde tegemiseks aega leitakse ja kas see kokkuvõttes raha säästab,” ütleb Peeter Pärtel. Ta toob näite, et keskmise kahetoalise korteri peale kulub proffidel aega kaks kuni neli nädalat, ise tehes aga võib aega minna kuni pool aastat. „Sel ajal ei teeni korter üüritulu ja lisaks remondikuludele tuleb maksta ka kommunaale. Kui me nüüd arvestame, et kahetoalise korteri üüritulu Tallinnas on 400–500 eurot kuus ja remondifirma töö läheks maksma paar tuhat eurot, siis kokkuvõttes on tegemist nullimänguga, ainult et omaniku aeg kulub ning professionaalide töö on tavaliselt isetegijate omast kvaliteetsem,” ütleb Peeter Pärtel ja lisab, et enamasti kolistavad algajad kinnisvarainvestorid esmalt kõik ämbrid läbi, siis aga tehakse enesele selgeks, millised on ootused tegevuse tulemusele ning kuidas ja millisel määral ollakse valmis selleks aega ja raha panustama.
