Millal võib ehitustöid teha omavoliliselt ja millisel juhul on vaja ehitusluba?

Suvekuud on teadagi koduremontijaile soodne hooaeg - ette võetakse pisemad remonditööd, aga ka suuremad projektid, olgu selleks siis maja või korteri laiendamine või põhjalikum ümberehitamine. Millisel juhul võib käised kohe üles käärida ja töödega pihta hakata ning millal oleks vaja juba põhjalikumat projekti ja ehitusluba?

See, kas ehitustöid võib ilma projektita teha või tuleb need seadustada, sõltub planeeritavatest töödest. Laias laastus on nii, et omale maja ehitamiseks on vaja ehitusluba. Ehitusluba on luba ehitamise alustamiseks, mille kohalik omavalitsus annab kinnisasja omanikule või isikule, kelle kasuks on seatud võõral maal ehitise omamist võimaldav asjaõigus. Ehitusluba väljastatakse projekti alusel, mis on hajaasustusalal koostatud vastavalt projekteerimistingimustele või detailplaneeringu kohustusega alal (sh tiheasustusalal) vastavalt kehtivale detailplaneeringule.

Ehitusloa vajadus sõltub sellest, mida ehitama hakatakse või mida ehitisega tehakse (rajatakse, laiendatakse, lammutatakse jne), lisaks kui suur ehitis on. Kui hakatakse ehitama elamut või seda teenindavat hoonet ehitisealuse pinnaga 0—60 m2 ja mis on üle 5 m kõrge, siis on juba ehitusluba vaja. Ehitusluba ei vaja planitavad hooned, mis on ehitusealuse pinnaga 0–20 m2 ja kuni 5 m kõrge. Täpsemat teavet selle kohta saab vaadata Ehitusseadustiku lisast 1.

Ehitusseadustiku järgi on ehitusluba kohaliku omavalitsuse nõusolek:

• püstitada ehitusloale märgitud maaüksusele ehitis ja ehitise teenindamiseks vajalikke rajatisi;
• laiendada ehitusloale märgitud ehitist või selle osa;
• rekonstrueerida ehitusloale märgitud ehitist või selle osa;
• lammutada ehitusloale märgitud ehitist või selle osa. Nii et kui tahad ehitist lammutada, siis sellekski on vaja ehitusluba.

Ehitusluba annab ühtlasi õiguse ehitise tehnosüsteemide muutmiseks. Ja kui on taotletud ehitusluba ehitise laiendamiseks, siis annab see õiguse ka sama ehitise rekonstrueerimiseks.

Kui kodu on valmis ehitatud, on järgmine samm kasutusloa taotlemine — see on ehitise omaniku seadusjärgne kohustus. Kõigil ehitistel, mis on pärast 30.06.1995. aastat saanud ehitusloa, peab pärast valmimist ja enne kasutuselevõttu olema kasutusluba või kasutusteatis ning ehitusdokumentatsioon. Kasutusluba antakse siis, kui valminud ehitise ehitamine vastas ehitusloale ning ehitist on võimalik kasutada nõuetele ja kasutusotstarbele vastavalt. Kasutusluba taotletakse Ehitisregistrist.

Kasutusluba on vaja taotleda, kui ehitustegevuseks on taotletud ehitusluba. Kasutusluba näitab, et ehitatud hoonet on nüüd võimalik sihtotstarbe kohaselt kasutada, st ehitis on valmis ja ehitustegevus on lõppenud ja ehitatud on projektidele ning seadustele vastavalt. Kasutusteatist on vaja taotleda, kui ehitustegevuseks on esitatud ehitisteatis. Kasutusteatis näitab sarnaselt kasutusloaga, et ehitustegevus on lõppenud ning hoonet või rajatist on võimalik kasutada otstarbekohaselt.

Eluhoone ümberehitamiste korral, kui muudetakse või asendatakse hoone kande- ja jäigastavaid konstruktsioone, muudetakse hoone välisilmet, paigaldatakse, muudetakse või lammutatakse tehnosüsteeme (sh õhksoojuspumbad, kaminad jms) on vajalik koostada projekt ja esitada see koos ehitusteatisega kohalikule omavalitsusele.

Kui kamin ja/või õhksoojuspump on paigaldatud lisakütteallikatena lisaks põhiküttele, siis on vajalikud dokumendid, mis tõestavad, et küttekolle on ohutu ja kasutatav. Projekt, ühistu nõusolek ja ehitisregistris kanne kütteliigina kirjas. Kui vajalikud kooskõlastused ja dokumendid on kadunud, siis kasutusteatise menetluse protsessis litsenseeritud pottsepp vaatab küttekolde üle ja annab oma hinnangu selle ohutuse kohta.

Õhksoojuspumba paigaldamisel on samuti vajalik ühistu nõusolek ehk kõigi kaasomanike nõusolek, projekt ning kohaliku omavalitsuse nõusolek, kes teeb registrisse vastava kande.

Kas mittekandvaid vaheseinu võib alati eemaldada?

Ehitise osaks olevad kõik hooneosad, nii välis- kui ka siseseinad ja ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed (nt keskküttesüsteem), mis on vajalikud ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks, on korteriomanike kaasomandis sõltumata sellest, kas need asuvad korteriomandi reaalosas või mitte. Seega ka korteriomandi reaalosa piiridesse jäävasse seinte muudatuste tegemiseks on vajalik kõikide kaasomanike nõusolek juhul, kui on tegemist asja olulise muutmisega.

Iga ehitustöö jaoks on vaja hinnata, kas on tegemist asja olulise muutmisega või mitte.

Asjaolusid hindamata ei ole sellele ühest vastust. Ehitusseadustiku alusel ei ole mittekandva seina eemaldamine või lisamine ehitustöö, mis nõuaks luba Ehitusseadustiku mõistes, kuid eeldab siiski kaasomanike (ühistu) teavitamist planeeritavatest töödest. Mida vanema majaga on tegemist, seda rohkem on ta vajunud ja näiteks on ülemise korteri omanikul allkorrusel asuva eemaldatava vaheseina peal suur nõukogudeaegne sektsioonkapp täis kristalli, serviise ja entsüklopeediaid. Kui nüüd alumise korteri omanik teadmatuses oma korteris vaheseina eemaldab, võib suuri kahjustusi saada terve maja.

Sageli on ette tulnud ka planeeringu muudatusi, kus on soovitud teha aknaga vannituba senise köögi või magamistoa asemele. Ka siin on vajalik projekteerija või mõne teise pädeva isikuga läbi arutada, et tehtavad muudatused ei rikuks teiste kaasomanike õigusi või huve. Näiteks on planeeritava vannitoa all oleval naabril selle koha peal magamistuba.

Lodža arvelt korteri eluruumi pinna suurendamiseks on vajalik samuti üldkoosoleku otsust, projekti ja kohaliku omavalitsuse luba, kes teeb kande ehitisregistris. Kinnistusraamatus kande muutmiseks on vajalik minna notari juurde ja selleks on vajalik kõigi kortermaja elanike kohalolek, mis sageli ei õnnestu ja seetõttu ehitisregistri andmed ja kinnistusraamatu kanded ei ühti.

Plaanilahenduste muudatuste juurde, mis muudab ühisomandis olevat osa, nõuab kohalik omavalitsus kaasomanike nõusolekut (kuigi see võib olla piirkonniti erinev, kuid Pärnu linnas on nii ja nõutakse alati). Üldkoosoleku otsust võib asendada eraldi kaasomanike nõusolekud. Väikemajades vahetu naabri nõusolek, kelle huvisid muudatused võiks rikkuda või mõjutada.

Kehtiva seaduse alusel peab kõik ehitustöid tegema, juhtima või kontrollima pädev isik ja vastutama selle eest. Isik on pädev, kui tal on töö eripärale vastav kvalifikatsioon. Isik ei või anda eksitavat teavet oma kvalifikatsiooni kohta ega tohi teha töid, milleks tal puudub kvalifikatsioon (EhS § 23).

Seega kõigi ehitustööde jaoks tuleks kaasata pädev isik, kelle poole on hilisemate probleemide korral ka pöörduda. Kui kutsuda naabrimees, tasub mõelda, kas ta on ikka nii pädev ja ka vastutav peale ebakvaliteetse töö ilmnemist.

Juhul kui selline vara on müügis, kus planeeringut ja küttesüsteeme on juba varasemalt muudetud võib ostja sattuda olukorda, kus puuduolevad load ja kooskõlastused tuleb praegusel omanikul korda teha ja see võib võtta aega, kuid ei pruugi ka üldse seadustatud saada. Kui tunnete huvi sellise vara vastu, siis on soovitav koheselt uurida ja vaadata ehitisregistrist järele, kas tööd on seadustatud ja vastavad kanded Ehitisregistris tehtud.

Mõned juhtivad suuremad pangad on muutnud laenupoliitikat seoses korteriomandites teostatud kütteliikide ja planeeringute muudatustega. Nimelt on olnud olukordi, mil pank ei soovi tagatiseks korteriomandit, kus teostatud ehitustööd on jäetud seadustamata, seda ka juhul, kui teostatud tööd on tehtud juba aastaid tagasi.

Kasutatud allikad: Ehitusseadustik, Ehitusruudus arhiiv, Domus Kinnisvara blogi