Algab tulude deklareerimine — 10 olulist aspekti, mida tasuks teada eluasemelaenu intressidest ja kinnisvara müügist

Tuludeklaratsiooni saab sel aastal Maksu- ja Tolliametile esitada alates 15. veebruarist kuni 30. aprillini ning enammakstud tulumaksu tagastatakse alates 26. veebruarist. Coop Panga erakliendi kinnisvarafinantseerimise äriliini juht Karin Ossipova tõi välja 10 olulist punkti, millele tuludeklaratsiooni esitades tähelepanu pöörata.

1. Maksuvaba tulu määr sõltub sissetulekust

Alates 2018. aastast rakendub üldine maksuvaba tulu määr kuni 500 eurot kuus. Inimestele, kelle aastatulu on kuni 14 400 eurot, rakendub maksuvaba tulu 6000 eurot aastas. Kui aastatulu jääb vahemikku 14 400–25 200 eurot, on tulumaksuvaba tulu väljaarvutamine keerulisem, sest maksuvaba tulu väheneb vastavalt valemile 6000 — 6000 ÷ 10 800 × (tulu summa — 14 400). Kui aastane sissetulek ületab 25 200 eurot, siis maksuvaba tulu puudub.

2. Eluasemeintresside arvestamine

Füüsilisel isikul on õigus tulust maha arvata endale eluasemeks soetatud elamu või korteri laenu või liisingu intressid, kuid seadus sätestab siin maha arvatavate intresside maksimaalse ülempiiri. Eluasemelaenu intresse võib maksustatavast tulust maha arvata kuni 300 eurot, tulumaksutagastus on sellest 20 protsenti ehk maksimaalselt 60 eurot.

Tulust saab maha arvata ainult ühe eluasemelaenu intressid. Kui deklaratsiooni esitajal on mitu eluasemelaenu, siis tuleb teha otsus, millise laenu andmed läbi internetipanga tuludeklaratsioonile kantakse. Kui samal aastal lõpetatakse ühe eluaseme soetamiseks võetud laenuleping ja sõlmitakse uus leping teise eluaseme soetamiseks, võib tulust maha arvata mõlema lepingu alusel makstud intressid. Seda tohib teha ainult juhul, kui intresse ei maksta samaaegselt.

Kui kodulaenu kasutati lisaks kodu soetamisele või ehitamisele ka muuks otstarbeks — näiteks mööbli soetamiseks — saab tulust maha arvata vaid kodu soetamiseks saadud laenuosa eest makstud intressid. Remondi tegemisel ei ole õigust eluasemelaenu intresse tulust maha arvata.

3. Tulust maha arvamata intressi jäägi abikaasale üleandmine

Kui tasutud laenuintress ületab isiku maksustatavat tulu või 300 euro piiri, siis võib isik tulust maha arvamata intressi jäägi oma abikaasale üle anda. Intressi jäägi võib abikaasale üle anda, kui ollakse abielus kalendriaasta lõpu seisuga ja kui abikaasade varasuhteks on varaühisus. Kui abikaasal on piisavalt maksustatavaid tulusid, saab abikaasa intressi jäägi oma maksustatavast tulust maha arvata. Inimene ei pea intressi jääki ise arvutama. Tuludeklaratsiooni esitamisel e-MTAs kuvatakse see maksuarvutuse käigus ja jäägi tekkimisel saab inimene oma tuludeklaratsiooni märkida abikaasa andmed, kellele jääk üle kantakse.

4. Eluasemelaenu intresside info edastamine maksuametile

Internetipanga kaudu saab edastada Maksu- ja Tolliametile intressiinfo, mis kantakse eeltäidetud tuludeklaratsioonile. Pank ei edasta andmeid automaatselt, kuid seda saab laenuvõtja ise väga lihtsalt teha, märkides internetipangas, et soovib andmed edastada maksuametile.

Maksuameti nõudmisel tuleb tõendada laenu kasutamise sihtotstarvet, näiteks ehituslaenu puhul võidakse küsida ehitusluba või -projekti.

5. Tulu arvestamine kinnisvara müügi korral

Tulumaksu tuleb tasuda kinnisvaraga teenitud tulult ehk ostu- ja müügihinna vahelt. Näiteks, kui inimene ostis kinnisvara 20 000 euroga ja müüs 50 000 euroga, siis tuleb 20% tulumaksu tasuda 30 000-euroselt tulult. Kui müüja suudab tšekkide alusel tõendada kinnisvara parendamiseks tehtud investeeringuid, näiteks vahetati majal katus või osteti korterisse uus köögimööbel, siis need kulud saab tulust maha arvestada.

6. Tulu deklareerimine oma kodu müügi puhul

Kinnisvara müümisel pole tarvis tulumaksu tasuda juhul, kui müüakse oma eluruum ning seda võib tulumaksuvabalt teha iga kahe aasta tagant. Kui müüakse eluasemelaenuga ostetud kodu, siis laenuintresse saab tulust maha arvata kuni müügitehinguni, st kuni vara võõrandamiseni ehk kuupäevani, millal omand läks üle teisele isikule.

7. Maksusoodustuse saaja peab olema nii laenusaaja, kinnisvara omanik kui ka elanik

Maksusoodustuse õigus on vaid inimesel, kes on ise nii laenusaaja kui ka eluaseme omanik ja laenuga ostetud kinnisvara peab olema ka tema elukoht. Pank ei edasta maksuametile infot laenuga soetatud eluaseme omaniku kohta. Internetipangas on laenuintresside kohta eeltäidetud info nähtav kõigil eluasemelaenu võtjatel, nii põhilaenusaajal kui ka kaaslaenajal. Need laenuvõtjad, kes ei ole laenuga seotud kinnisvara omanikud, peavad oma intressimaksete info tuludeklaratsioonilt ise eemaldama.

8. Tulumaksu arvestamine laenu käendamisel või kaaslaenutaotlemisel

Laenu käendajal intresside maha arvamisele õigust ei ole, isegi mitte siis, kui ta on eluaseme omanik. Kui eluase on kaasomandis ja kinnisvaral on kaks omanikku, kes on mõlemad ka laenusaajad, siis saavad ka mõlemad eluasemelaenu intresse deklareerida ja tulust maha arvata ning seda proportsionaalselt omandi osale.

9. Tulumaksuvabastus tagastatud vara ja suvila müügi korral

Lisaks oma kodu müümisele on tulumaksuvaba ka õigusvastaselt võõrandatud ja tagastatud vara ja ostueesõigusega erastamise teel saadud vara müük. Tulumaksu ei pea tasuma ka sellise aiamaja või suvila müümisel, mille kinnistu pole suurem kui 2500 ruutmeetrit ja mis on olnud müüja omandis vähemalt kaks aastat.

10. Tulumaksu arvutamine pärandi või kinkelepingu puhul

Kui soovitakse müüa pärandiks saadud eluruumi või elamut, mida pärija kasutas enne müüki elukohana ja eelneva kahe aasta jooksul ei ole ta ühtegi elukohta müünud, siis pärandi müügist saadud tulule tulumaksukohustust ei rakendu. Kui müüakse aga pärandi või kinketehingu alusel saadud vara, mida müüja pole kasutanud elukohana, siis määratakse vara esialgseks hinnaks null eurot ja sellise vara müümisel tuleb tulumaks tasuda kogu müügihinna ulatuses. Näiteks kui lapselaps müüs vanavanemalt pärandiks saadud korteri 100 000 euro eest, mille vanavanem soetas 70 000 euro eest, siis ei saa vanavanema tasutud ostuhinda maha arvestada ja tulumaks tuleb tasuda kogu müügihinnalt.

Enammakstud tulude tagastamisel tuleb hoolega läbi mõelda, kuidas tagastatud raha targalt kasutada. See võiks olla hea viis säästmisega alustamiseks. Kui e-MTAs tuludeklaratsiooni alusel tagastatav summa kalkuleeritud, siis saab hoiusekalkulaatori abil välja arvutada, kuidas kasvaks raha hoiustamisel. Lisainfot eluasemelaenude intresside kohta leiab Maksu- ja Tolliameti kodulehelt.