Millal tuleb kinnisvara müügilt tulumaksu maksta ja millal mitte?
Kui inimene müüb oma alalist või peamist eluaset, siis seda ei ole vaja tuludeklaratsioonis deklareerida, ehk siis see ei lähe aastatuluna arvesse. Kas see on päritud, kingitud, ostetud, tagastatud või ostueesõigusega erastatud, pole siinjuures oluline, ehk siis pole tähtis, kuidas see on omandatud. Peamine või alaline elukoht tähendab seda, et on võimalik tõestada, et see on kasutusel olnud koduna — olemas on elektri- ja kommunaalteenuste arved. Sissekirjutusest üksi ei piisa.
Väärarusaam on, et inimene peab olema kaks aastat elanud sees oma majas või korteris, mida ta müüa soovib — siis ei teki tal tulumaksu kohustust. Tegelikult aga on seaduses kirjas, et kahe aasta jooksul saab inimene müüa tulumaksuvabalt ühe elukoha — pole täpselt määratletud, kui kaua ta peab seal elama. Kui inimesel on korter, mida ta välja üürib, ning ta soovib seda müüa, ei ole tegemist tema alalise või peamise elukohaga. Seega, et kasutada tulumaksuvabastust, tuleks ise sinna korterisse mõneks ajaks tagasi kolida, kuni korter saab müüdud. Tulumaksuvabastus kehtib vaid siis, kui inimene kasutas korterit kuni müügini oma elukohana.
Ka suvila või aiamaja võõrandamisest ei teki tulumaksukohustust, kui suvila või aiamaja on vallasasjana või kinnisasja olulise osana olnud maksumaksja omandis üle kahe aasta ning kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit. Kui suvila või aiamaja on soetatud liisinglepinguga, siis selle võõrandamisel arvestatakse omandis oleku aega liisinglepingu sõlmimise kuupäevast alates.
Millisel juhul tuleb kinnisvara müügilt tasuda tulumaks?
Kuigi tulumaksuseadus käsitleb laiemalt vara võõrandamisest saadud kasu maksustamist, vaatleme siinkohal ainult järgmistest varatehingutest saadud kasu või tulu tulumaksuga maksustamist:
- kasu kinnis- või vallasasja võõrandamisest (müümisest või vahetamisest)
- tulu kinnisvara vahendustegevusest
- tulu kinnisvarabroneeringute võõrandamisest või vahendamisest
Vara müügist või vahetamisest saadud tulust võib enne tulumaksuga maksustamist maha arvata maksumaksja poolt tehtud vara soetamise ja võõrandamisega otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulud. Kui dokumentaalne tõendus puudub, siis maksustamisel tehtud kulutust arvesse võtta ei saa.
Vara võõrandamisest saadud kasu või kahju on:
- müümisel — vara müügihinna ja soetusmaksumuse vahe, millest on maha arvatud vara müügiga otseselt seotud kulud
- vahetamisel — vahetuse teel vastu saadud vara turuhinna (keskmise kohaliku müügihinna) ja vahetatava vara soetusmaksumuse vahe, millest on maha arvatud vara vahetamisega otseselt seotud kulud
Vara soetusmaksumus on:
- vara omandamiseks (soetamiseks) tehtud kulu (näiteks ostuhind)
- vara parendamiseks (näiteks elamu rekonstrueerimiseks) ja täiendamiseks (näiteks elamu juurdeehituseks) tehtud kulud
- vara soetamisel makstud vahendustasud ja lõivud (näiteks ostja poolt tasutud notaritasu, riigilõiv jms lepingus kajastatud ja lepinguga seotud tasu)
- kapitalirendi (liisingu) korras soetatud vara puhul lepingujärgsete, tegelikult makstud rendi- või väljaostumaksete kogusumma ilma intressideta
- omavalmistatud asja puhul asja valmistamiseks tehtud kulude summa (näiteks elamu ehituskulu)
- ettevõtlustulule lisatud summa juhul, kui isik võõrandab vara, mis on eelnevalt maksustatud tema kui füüsilisest isikust ettevõtja (FIE) isiklikku tarbimisse võetud varana
Vara võõrandamisega otseselt seotud kulud on:
- kulud, mida tegemata ei saa vara võõrandamise tehingut sooritada (näiteks müüja poolt tasutud notaritasu, riigilõiv vms lepingu sõlmimisega makstud tasu)
- kulud, mis on tehtud tehingu edukama sooritamise huvides (näiteks maakleritasu, vara hindamise tasu)
- kasvava metsa raieõiguse ja raiutud metsamaterjali korral metsa majandamiseks tehtud kulud
- metsamaterjali müügi korral teenustasuna makstud metsa ülestöötamise ja transportimise kulud
Kindlasti tasub tähele panna, et nii soetamise kui võõrandamise kulud peavad olema dokumentaalselt tõendatud. Kasust ei ole õigus maha arvata vara haldamisega seotud üldkulusid (näiteks võõrandatava korteri korrashoiukulusid — tapeetimist, värvimist, halduskulusid, kommunaalkulusid, elektriarveid jms).
Näide 1
Isik soetas korteri 625 864 krooni eest (soetusmaksumus) ning müüb selle 60 000 euroga (müügihind). Korterit ei kasutatud tegeliku elukohana. Müügiga otseselt seotud kulusid (vara hindamine, müügilepinguga seotud kulud vms) on 3000 euro ulatuses, mille võib tulust maha arvata. Enne korteri müüki tehtud korrashoiukulud, kokku summas 500 eurot, ei kuulu mahaarvamisele, vaatamata sellele, et tehtud kulude kohta on dokumendid olemas. Tuludeklaratsioonis tuleb soetamismaksumus vahetuskursiga ümber arvutada eurodesse: 625 864 ÷ 15,6466 = 40 000. Tulumaksuga maksustatav kasu korteri müügist arvestatakse järgnevalt:
60 000 — 40 000 — 3000 = 17 000 eurot.
Tulumaksumäär on 20%, millest tulumaksusumma saadakse järgnevalt:
17 000 × 0,20 = 3400 eurot.
Seega on valem vara müümisel maksustatava kasu leidmiseks järgmine:
MÜÜGIHIND — SOETUSMAKSUMUS — MÜÜGIGA OTSESELT SEOTUD KULUD = TULUMAKSUGA MAKSUSTATAV KASU
Näide 2
Isik soetas aastate eest 2-toalise korteri maksumusega 55 000 eurot (ümberarvutatud eurodesse), mida ta ei kasutanud oma elukohana, vaid üüris välja. Nüüd teeb ta vahetustehingu ja vahetab oma 2-toalise korteri 3-toalise korteri vastu. Mõlema korteri turuhind vahetuse, st tehingu tegemise ajal on 90 000 eurot. Vahetuslepingu sõlmimisega seotud kulud koos lõivu ja notari tasudega on 340 eurot.
Tulumaksuga maksustatav kasu korteri vahetusest on 90 000 — 55 000 — 340 = 34 660 eurot. Isik sai vahetuse tulemusena maksustamisele kuuluvat kasu 34 660 eurot.
Selle näite puhul tuleb arvestada, et vahetuslepingule kohaldatakse müügilepingu kohta käivaid sätteid ja mõlemad lepingupooled on üheaegselt nii müüjaks kui ostjaks. Üldjuhul on vahetatavate esemete hind võrdne.
Seega on valem vara vahetamisel maksustatava kasu leidmiseks järgmine:
VAHETUSE TEEL VASTU SAADUD VARA TURUHIND — VAHETATAVA VARA SOETUSMAKSUMUS — VAHETAMISEGA OTSESELT SEOTUD KULUD = TULUMAKSUGA MAKSUSTATAV KASU
Kasu maksustamine, deklareerimine ja tulumaksu tasumine
Vara võõrandamisest saadud kasu maksustatakse vara müügi korral sellel maksustamisperioodil (kalendriaastal), millal müügitehingust raha laekub. Vahetustehingu puhul tekib kasu maksustamisperioodil, millal on kinnistusraamatu kande järgi omand üle läinud.
Kasu vara võõrandamisest deklareeritakse residendist füüsilise isiku tuludeklaratsioonil, mis tuleb Maksu- ja Tolliametile esitada hiljemalt kasu saamisele järgneva aasta 30. aprilliks.
Maksu- ja Tolliamet arvestab tuludeklaratsioonil esitatud andmete põhjal makstava tulumaksusumma ja koostab maksuteate, mis esitatakse vara võõrandanud isikutele hiljemalt 31. augustiks. Maksuteates näidatud tulumaksusumma peab isik tasuma Maksu- ja Tolliameti pangakontole hiljemalt sama aasta 1. oktoobriks.
Kui raha laekub vara müüjale mitme erineva maksustamisperioodi jooksul, siis erinevate perioodide kasu arvestamisel võetakse soetusmaksumust ja müügiga otseselt seotud kulusid arvesse sellel maksustamisperioodil laekunud raha osatähtsuse järgi.
Maksumaksja soovi korral võib ta soetusmaksumust ja müügiga seotud kulusid arvesse võtta ka maksustamisperioodil laekunud raha ulatuses, st kasu maksustatakse siis, kui laekunud tulu ületab soetusmaksumust ja võõrandamisega seotud kulusid.
Kui vara võõrandamine on maksustatav tehing, kuid soetusmaksumuse arvesse võtmisel maksustamisperioodil kasu ei teki, tuleb selline tehing soetusmaksumuse arvesse võtmiseks ikkagi deklareerida.
Kinnisvara vahendustegevusest saadav tulu deklareeritakse ning maksustatakse üldjuhul füüsilise isiku ettevõtlustuluna. Kui kinnisvaravahendus on füüsilisele isikule ettevõtluseks, siis tuleb saadud tulu deklareerida ettevõtlustulu deklaratsioonil. Äriregistrisse kantud FIE saab tulust maha arvata ettevõtlusega seotud kulud. Ettevõtlustulult tuleb maksta nii tulu- kui sotsiaalmaksu.
Kui kinnisvaravahenduse näol ei ole tegemist ettevõtluse tunnustele vastava tegevusega, siis deklareeritakse saadud tulu tuludeklaratsiooni vormil A. Tulult makstakse tulumaksu (sotsiaalmaksu maksma ei pea).
Kinnisvarabroneeringute võõrandamisest või vahendamisest saadav tulu maksustatakse kas ettevõtlustuluna (deklareeritakse vormil E) või kasuna vara võõrandamisest (deklareeritakse vormil A) või muu tuluna (deklareeritakse vormil A).
Allikad: Maksu- ja Tolliamet, moodnekodu.ee arhiiv
