Üksikelamule kasutusloa taotlemine - kas meeletu bürokraatia või pigem hariv kogemus?

Internetis leidub palju artikleid sellest, kuidas käib kasutusloa taotlemine erinevate firmade kaasabil, kes tegelevad ehitiste seadustamisega. Vähem aga kirjutatakse sellest, kui keeruline on kasutusloa taotlemine üksikelamu puhul majaomanikul endal. Arco Vara nooremmaakler Remi Lott kirjutab lähtuvalt oma kogemusest, kuidas eramule kasutusloa taotlemine tema näitel kulges.

Ehitusseadustiku § 50 lõige 1 kohaselt väljastatakse kasutusluba siis kui ehitis on ehitatud vastavalt ehitusloale ning seda on võimalik kasutada nõuete ja kasutusotstarbe kohaselt. Kasutusluba on sisuliselt kinnitus tõendamaks, et valminud hoone on kasutamiseks ohutu.

Esimese sammuna tuleb endale selgeks teha, millist tüüpi luba üleüldse taotlema peab.

See, kas üksikelamule on vaja selle püstitamisel ehitus-/kasutusluba või ehitus-/kasutusteatist sõltub ehitisealuse pinna suurusest ja kõrgusest, täpselt saab selle kohta lugeda Ehitusseadustiku Lisa 1 ja Lisa 2. Ehitisealuse pinnaga 20-60 m² ja kõrgusega kuni 5 m üksikelamu ehitamiseks on vaja taotleda kohalikust omavalitsusest ehitusteatist ning kui hoone on valmis, siis kasutusteatist. Kui aga rajatava ehitise kõrgus on üle 5 m, siis peab üksikelamu ehitamiseks taotlema ehitusluba ning kui ehitustegevus on lõppenud ja hoone on sissekolimiseks valmis, siis kasutusluba. Siinjuures on oluline teada, et kui rajatava hoone ehitisealune pind on kuni 20 m² ning kõrgus kuni 5 m, siis pole selle jaoks vaja esitada teatisi ega lube.

Seaduse järgi on kõik justkui selge, millal võib maja kasutama hakata, kuid reaalses elus kolitakse sageli sisse ehitusjärgus olevasse üksikelamusse. Tihti tehakse seda soovist hakata ehituskulusid kärpima etapis, kus majakarp on valminud ja jäänud on siseviimistlus, millega saavad paljud ise hakkama.

Milliseid dokumente on kasutusloa taotlemise juures vaja?

Minu üksikelamu suletud netopindala on ca 152 m² ja kõrgus ca 7 m. Ehitusloa sain aastal 2006, pärast seda hakkasin tegelema kasutusloa taotlemisega. Kohalikust omavalitsusest sain teada, milliseid dokumente on kasutusloa taotluse juurde vaja lisada.

Esmalt tuleks üle vaadata, kas ehitusloa aluseks olnud ehitusprojekt vastab tänasele olukorrale või on teostatud ehituslikke muudatusi. Viimasel juhul tuleb teha muudatusprojekt, kus kajastatakse ära tehtud muudatused. Oluline on teada, et kasutusloa taotluse juurde tuleb lisada nii ehitusloa aluseks olnud projekt kui ka muudatusprojekt.

Minu maja oli algselt projekteeritud puitkarkass majana, kuid vahetult enne ehitamise alustamist otsustasime kivist müüride kasuks. Seetõttu tuli kasutusloa taotlemiseks koostada muudatusprojekt ehk sisuliselt kogu senine projekt ümber teha. Selleks tuli kohale kutsuda põhiprojekti koostanud arhitekt, kes kaardistas visuaalsed muudatused ja uued tehnilised lahendused. Vastavalt sellele valmis juba tegelikule olukorrale vastav projekt koos kõikide osadega. Muudatusprojekti ei pea koostama põhiprojekti koostanud arhitekt, aga sel juhul peab arvestama, et muudatusprojekti peab kinnitama ka põhiprojekti teostanud arhitekt.

Vajalik on teostusdokumentatsioon, mille abil tõestada, et elamu on tõesti ehitatud projekti järgi. Siia kuuluvad ehituspäevikud, kaetud tööde aktid, toimivusdeklaratsioonid, ehitusmaterjalide sertifikaadid jne. Ma ei kasutanud ehitamisel ühtegi suuremat ehitusfirmat, vaid pigem väiksemaid brigaade, seetõttu vastutasin paberite koostamise eest ise. Seega olid need dokumendid mul kenasti olemas.

Harvad pole ka juhused kui igasugune dokumentatsioon ehitise kohta puudub, olgu selleks siis ehitusprojekti, teostusdokumentatsiooni või millegi muu puudumine ja omanik ei suuda ka tõestada, kas ehitis on nõuetele vastavalt ehitatud. Sel juhul tuleb tellida ehitise audit, mille eesmärk on Ehitusseadustiku § 18 kohaselt tõendada ehitise nõuetele vastavust ja selle kasutamise ohutust. Määruse „Ehitise auditi tegemise kord“ § 2 lõige 1 kohaselt kontrollitakse auditi tegemise käigus ehitist kui tervikut või selle osasid või ehitamise nõuetele vastavust.

Elektrisüsteem peab olema paigaldatud vastavalt nõuetele ja projektile, selleks on vaja tellida elektripaigaldise audit, mille teeb nõutava akrediteeringuga pädev isik. Selle tulemusel valmib elektripaigaldise auditi protokoll. Protokoll ütleb ära, kas auditi tulemus on positiivne (elektripaigaldist võib kasutada) või negatiivne (paigaldisel esinevad puudused ja selle kasutamine on ohtlik). Määrus „Auditi kohustusega elektripaigaldised ning nõuded elektripaigaldise auditile ja auditi tulemuste esitamisele“ § 5 lõige 2 kohaselt hinnatakse visuaalkontrolli käigus, kas elektripaigaldis on ehitatud projekti kohaselt, kooskõlas normdokumentidega ja elektriseadme tootja poolt määratud paigaldus- või kasutusjuhenditele ja on kasutamiseks ohutu

Minu majal oli küll pädeva elektriku poolt paigaldatud elektrisüsteem, kuid puudus projekt. Seega, kõigepealt pöördusin ettevõtte poole, kes tegi mulle olemasoleva elektripaigaldise järgi projekti ning hiljem tellisin teiselt ettevõttelt auditi.

Kasutusloa taotlemiseks on vajalik kehtiv ehitusjärgne topo-geodeetiline kontrollmõõdistus, mida teostatakse üldjuhul peale objekti valmimist. Määruse „Geodeetiliste mõõdistus- ja uurimistööde tegemise kord„ § 11 lõige 3 kohaselt koostatakse kontrollmõõdistus kui on ehitatud, lammutatud hoone või rajatis (tehnovõrgud, piirded, reklaamikandjad) ja paigaldatud, muudetud või eemaldatud haljastust.

Kasutusloa taotlemiseks on vajalik, et küttekolded oleksid korras, nõuetekohaselt paigaldatud ja ohutud kasutamiseks, selleks on vajalik küttekollete dokumentatsioon s.h. korstnapühkimise akti olemasolu. Tulenevalt „Tuleohutuse seaduse“ § 9 lõige 2 kohaselt võib ühe korteriga üksikelamus või kuni 60-ruutmeetrise ehitisealuse pinnaga ja kuni viie meetri kõrguses muus hoones enda tarbeks ahju, kamina või pliidi paigaldada ka pottsepa kutsetunnistuseta isik, järgides küttesüsteemi ehitamise nõudeid. Tuleohutuse seaduse § 11¹ lõige 6 ütleb ära ka selle, et üks kord viie aasta jooksul peab ahju, kaminat või pliiti ning selle korstnat ja ühenduslõõri puhastama korstnapühkija kutsetunnistusega isik, kes teavitab omanikku küttesüsteemi tehnilisest seisukorrast.

Lisaks on veel vajalik esitada koopiad teenuslepingutest ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni, elektrivõrgu, gaasivõrgu ja jäätmeveo teenusepakkujaga, et kinnitada hoone kõikide tehnosüsteemide toimimine nõuete kohaselt.

Selle nimekirja olen koostanud vastavalt enda elamu kasutusloa taotluse protsessile. Kui majal on näiteks gaasipaigaldis, siis peab olema olemas gaasipaigaldise tehnilise kontrolli akt. Samuti peavad olema elamus olevate seadmete kasutusjuhendid ning elamu enda hooldusjuhend. Enne kasutusloa taotlemist konsulteeri kindlasti oma piirkonna ehitusspetsialistiga ning juurde saad lugeda ka määrusest „Ehitus- ja kasutusloa andmise kord“ § 2. Igal kohalikul omavalitsusel on natuke erinevad nõudmised.

Kuidas edasi?

Kui kõik seadustamiseks vajalikud dokumendid on koos, siis tuleb need laadida Ehitisregistri veebikeskkonda. Kohalik omavalitsus kaasab päästeameti, sageli tulevad nad ka kontrollima, kas dokumendid vastavad reaalsele olukorrale. Kui visuaalne kontroll on edukalt läbitud, siis väljastatakse digitaalne kasutusluba.

Lõpetuseks võib öelda, et kasutusloa taotlemine on jõukohane igale ehitusega vähegi kursis olevale inimesele. Samuti annab see hea ülevaate enda maja reaalsest olukorrast ja toimivusest.

Minul võttis kogu protsess kokku aega ca 2 kuud algse olukorra kaardistamisest kuni kõikide vajalike dokumentide laadimiseni Ehitisregistrisse.

Allikas: Arco Vara blogi