Vandeadvokaat Tambet Laasik: Kui lihtne või keerukas on lõpetada kaasomandit
Põllumaa saab jagada kaheks väiksemaks põlluks, kaasomandis oleva kortermaja eraldi korteriteks jne. Kuna kaasomanikelt ei saa eeldada, et nad jääks alatiseks kaasomandisuhtega seotuks, siis kaasomand kuulub sellekohase nõude esitamisel alati jagamisele ning küsimus on vaid kaasomandi jagamise viisis. Praktikas on kaasomand paraku sagedane isikutevaheliste probleemide allikas ning sageli on kaasomanikel väga erinevad arusaamad sellest, kuidas ühist asja majandada või kasutada, samuti erinevad rahalised võimalused selle teostamiseks. Ette tuleb ka seda, et üks kaasomanik teise õigusi üldse millekski ei pea ning neid avalikult eirab. Sellises olukorras ei saa kelleltki nõuda, et ta kaasomaniku staatusega seonduvaid probleeme edasi taluks, mistõttu seadus võimaldab kaasomanikul igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist.
Pooled võivad muidugi ka kokku leppida, et kaasomanikel vastavat õigust ei ole, kuid selline kokkulepe on olemuslikult piiratud ning olulise põhjuse esinemise korral võib kaasomandi lõpetamist nõuda ka sellel juhul. Oluliseks põhjuseks kaasomandi lõpetamiseks loetakse muu hulgas ka näiteks kaasomanike vihavaenu. Kaasomandisuhetes ei ole see kahjuks sugugi ebatavaline. Kaasomandi lõpetamist välistava kokkuleppe puudumisel ei ole poolte põhjus kaasomandi jagamiseks oluline, hageja ei pea põhjust tõendama ega kohus seda tuvastama.
Üldine eeldus on, et kaasomand lõpetatakse poolte kokkuleppel notariaalses vormis lepinguga. Kaasomandit ei saa lõpetada ega otsustada selle jagamise viisi häälteenamuse alusel, vaid see eeldab kõigi kaasomanike konsensust. Kui kaasomanikud üksmeelele ei jõua, siis otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Tähelepanu tuleb pöörata sellele, et kohus otsustab vaid nende kaasomandi jagamise viiside vahel, mida pooled on kohtult taotlenud. Nt kui kumbki pool tahab teise poole osa välja osta, ei saa kohus panna asja enampakkumisele. Menetluslikult on mõistlik esitada hagis korraga mitu alternatiivset viisi kaasomandi jagamiseks. Arvestades võimalike jagamisviiside paljusust, on raske ette kujutada olukorda, kus kaasomandi lõpetamine ei ole üldse võimalik. Erandi moodustab siin korteriomandite juurde kuuluvad kaasomandi osad ühisele kinnisasjale, millele eraldamine, väljaostmine ja muud kaasomandi lõpetamise viisid reeglina ei rakendu.
Olukorras, kus kaasomandi lõpetamine ei ole siiski tõepoolest võimalik või kaasomanikud eelistavad seda mitte teha, on võimalik määratleda kaasomandi kasutuskord. Ka seda võib teha poolte kokkuleppel notariaalse lepinguga, kuid kui see ei ole võimalik, siis tuleb vaidlus lahendada kohtus. Klassikalised sellekohased vaidlused on näiteks kortermaja parkimiskohtade või keldri- ning pööningupindade üle. Kinnisvara hinnatõusu tingimustes on ettevõtlikel inimestel paraku ka suurem motivatsioon hõivata pööninguid ja keldreid nende väljaehitamiseks. Meeles tuleb aga pidada, et see on lubatud vaid kaasomanike konsensuse alusel ning asjakohaste ehitusõiguslike nõuete järgimisel.
Kui kaasomandi lõpetamisel võib kohus otsustada vaid nende viiside üle, mida pooled on kohtult taotlenud, siis kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisel on kohtu kaalutlusruum suur ning kohus võib otsustada kasutuskorra kindlaksmääramise ka täiesti teistsugusel viisil, kui pooled seda taotlevad või mõistlikuks peavad. Seetõttu on mõistlikum lahendada sellekohane vaidlus kokkuleppel, kui lasta kohtul rakendada oma nägemust mõistlikust ja vajalikust.
Kaasomandit, mis kaasneb elamisega kortermajas või ridaelamuboksis, tuleb pidada moodsa ühiskonna paratamatuseks. Kaasomanik ei saa nõuda, et talle eraldataks osa muruplatsist eraldi kinnistuna või lõik trepikojast uue korteriomandina. Küll aga võib kaasomandi lõpetamine tulla kõne alla ühiskasutatavate pööningu- või keldripindade suhtes. Sellisel juhul rakenduvad kõik tavapärased kaasomandi lõpetamise ja jagamise reeglid.
Sagedane praktiline probleem kaasomandi jagamisel on olukord, kus kinnisasi on hüpoteegiga koormatud. Hüpoteek iseenesest ei välista kaasomandi lõpetamist või jagamist ega muuda seda võimatuks, samuti ei lõpeta kaasomandi lõpetamine hüpoteeki. Küll aga tuleb silmas pidada, et hüpoteegiga koormatud kaasomandi jagamine eeldab ka hüpoteegipidaja nõusolekut. Selle puudumisel on kaasomanikel küll võimalik kaasomandi jagamises kokku leppida, kuid asjakohaste kannete tegemine kinnistusraamatusse ei ole võimalik. Tähelepanu tuleb pöörata asjaolule, et kui kaasomandi jagamine hüpoteegipidaja õigusi ei kahjusta ning tal puudub mõistlik põhjus nõusoleku andmisest keeldumiseks, siis on võimalik nõuda sellekohast nõusolekut kohtu kaudu.
Praktikas on nii kaasomandi teostamine kui ka jagamine seotud paljude pigem argiste kui juriidiliste probleemidega ning kaasomandiga seotud vaidlused on sageli põhjendamatult emotsionaalsed. Ometigi on kaasomandi jagamine reeglina mõistlikult võimalik ning sellekohaste vaidluste kohta on välja kujunenud mahukas kohtupraktika. Seetõttu tuleks kohtuvaidluse asemel eelistada võimalust probleemistik just kaasomandi kokkuleppelise lõpetamise teel lahendada.
