Mis toimub pealinna uusarenduste turul? Kolmandik kortermajade arendusi tehakse kesklinnas

Tallinn ja selle lähiümbrus on nii ehitusmahtude kui tehingute arvu poolest Eesti kõige aktiivsem uusarenduspiirkond. 2017. aasta augustikuu lõpu seisuga on Tallinnas ja Harjumaal kokku 107 kortermaja arendusprojekti, millele lisandub üle 30 rida- ja paarismajade projekti.

Uute korterite turul on kokku vabade korterite jääk 2276 ühikut, mille keskmine väljamüügihind on 2405 €/m². Kõnealusesse statistikasse pole kaasatud arendusprojekte, kui müüdavate korterite arv või pakkumises oleva jäägi hulk on alla viie ühiku.

Jäägi hindamisel on oluline arvesse võtta ka turuaktiivust. Käesoleva aasta esimese 8 kuuga on igakuiselt müüdud või broneeritud keskmiselt 148 uut korterit kuus, mis annab aastaseks müügimahuks 1776 ühikut. Seega on Harjumaa uute korterite jääk võrdne 15 kuu müügimahuga, mis ajalooliselt ei ole tavatu.
Üldiselt peetakse kinnisvaraturul ülepakkumiseks olukorda, kui müügis olevate ühikute arv ületab kahe aasta tehingute mahtu. Kui siia lisada fakt, et ainuüksi Tallinna elanikkond on viimase 10 aasta jooksul kasvanud keskmiselt 4000 inimese võrra aastas ning tervel Harjumaal on kasv olnud üle 6000 inimese võrra aastas, siis on uute korterite jääk sobilikus korrelatsioonis nõudlusega lisanduva elamufondi vastu. Suurimaks riskifaktoriks uute elamispindade arendusturul on järsk linnastumise lõppemine, mis aga globaalselt ja ka Euroopa teiste riikide näidete varal on äärmiselt ebatõenäoline.

Üldistatult võib uute elamispindade turu jagada nelja segmenti, milleks on Kesklinna linnaosa korteriarendusprojektid, äärelinnade korteriarendusprojektid, linnalähedased korteriarendusprojektid ja ridamajade/paarismajade arendusprojektid sõltumata täpsest asukohast Harjumaal.

Kolmandik uusarendustest on kesklinnas

Ligi kolmandik arendustegevusest on koondunud Tallinna Kesklinna linnaosasse. Põhjused on nii ajaloolised kui majanduslikud. Ajalooliseks põhjuseks on asjaolu, et kuni aastani 2014 olid kesklinnas arendatud korterid väga likviidsed, sest üle poole tehingute mahust andsid Vene Föderatsiooni ja Soome Vabariigi päritolu investorid, kellele olid majandussurutisest räsitud Eesti kinnisvarahinnad investeeringuna äärmiselt atraktiivsed. Soome majanduskriisi jätkulaine ning Vene rubla järsk odavnemine euro suhtes, samuti Eesti kinnisvaraturu kiire taastumine ja hinnatõus peletasid aga välismaised investorid ning praegu on turul üksikuid projekte, mida välisinvestorid nn kuulikindlaks peavad (nt Meerhof, sadama-ala jm).

Majanduslikud põhjused peituvad kõrgetes marginaalides. Kui äärelinnade arendusprojektide puhul on tihtipeale investeeringu netomarginaal (ROI) 10-20%, siis Kesklinnas võib see küündida ka 50%-ni, vahel harva ka veelgi kõrgemaks. Küll tuleb arvestada, et omakapitalitootlus (ROE) võib kesklinnas kohati olla äärelinna arendusprojektidest ka madalam, kuna üldjuhul pangad kinnistu soetamist ei finantseeri ning sellest tulenevalt peab arendaja Kesklinna maatükkide kõrgema hinna tõttu omakapitali proportsionaalselt rohkem projekti paigutama.
Kõrge hinnataseme tõttu on kesklinna korterid turu keskmisest mõnevõrra ebalikviidsemad- kui augustis 2017 sõlmiti kõikide Harjumaa uute korteritega 139 broneeringut/võlaõiguslikku müügilepingut, siis Kesklinna osakaal oli sellest 32 ehk 23%, ehkki pakutavate elamispindade arv kesklinnas moodustab kolmandiku kõikidest Harjumaa uutest korteritest.

Peep Sooman on Eesti suurima kinnisvarabüroo Pindi Kinnisvara müügipartner, kelle igapäevaseks tööks on juhtida uusarenduste müügimeeskonda.