Millal võib ehitustöid teha ilma projektita ja millisel juhul tuleb need seadustada?
See, kas ehitustöid võib ilma projektita teha või tuleb need seadustada, sõltub planeeritavatest töödest. Ehitusseadustiku mõistes on kõikide tööde tegemise aluseks projekt, Ehitusseadustiku Lisa 1 määrab, millisel juhul on see vajalik esitada kohalikule omavalitsusele, et taotleda ehitusluba või esitada ehitusteatis.
Eluhoones ümberehitamiste korral, kui muudetakse või asendatakse hoone kande- ja jäigastavaid konstruktsioone, muudetakse hoone välisilmet, paigaldatakse, muudetakse või lammutatakse tehnosüsteeme (sh õhksoojuspumbad, kaminad jms) on vajalik koostada projekt ja esitada see koos ehitusteatisega kohalikule omavalitsusele.
Kui nüüd kamin ja/või õhksoojuspump on paigaldatud lisakütteallikatena lisaks põhiküttele, siis on vajalikud dokumendid, mis tõestavad, et küttekolle on ohutu ja kasutatav. Projekt, ühistu nõusolek ja ehitisregistris kanne kütteliigina kirjas. Kui vajalikud kooskõlastused ja dokumendid on kadunud, siis kasutusteatise menetluse protsessis litsenseeritud pottsepp vaatab küttekolde üle ja annab oma hinnangu selle ohutuse kohta.
Õhksoojuspumba paigaldamisel on samuti vajalik ühistu nõusolek ehk kõigi kaasomanike nõusolek, projekt ning kohaliku omavalitsuse nõusolek, kes teeb registrisse vastava kande.
Kas mittekandvaid vaheseinu võib alati eemaldada?
Ehitise osaks olevad kõik hooneosad, nii välis- kui ka siseseinad ja ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed (nt keskküttesüsteem), mis on vajalikud ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks, on korteriomanike kaasomandis sõltumata sellest, kas need asuvad korteriomandi reaalosas või mitte. Seega ka korteriomandi reaalosa piiridesse jäävasse seinte muudatuste tegemiseks on vajalik kõikide kaasomanike nõusolek juhul, kui on tegemist asja olulise muutmisega.
Iga ehitustöö jaoks on vaja hinnata, kas on tegemist asja olulise muutmisega või mitte.
Asjaolusid hindamata ei ole sellele ühest vastust. Ehitusseadustiku alusel ei ole mittekandva seina eemaldamine või lisamine ehitustöö, mis nõuaks luba Ehitusseadustiku mõistes, kuid eeldab siiski kaasomanike (ühistu) teavitamist planeeritavatest töödest. Mida vanema majaga on tegemist, seda rohkem on ta vajunud ja näiteks on ülemise korteri omanikul allkorrusel asuva eemaldatava vaheseina peal suur nõukogudeaegne sektsioonkapp täis kristalli, serviise ja entsüklopeediaid. Kui nüüd alumise korteri omanik teadmatuses oma korteris vaheseina eemaldab, võib suuri kahjustusi saada terve maja.
Sageli on ette tulnud ka planeeringu muudatusi, kus on soovitud teha aknaga vannituba senise köögi või magamistoa asemele. Ka siin on vajalik projekteerija või mõne teise pädeva isikuga läbi arutada, et tehtavad muudatused ei rikuks teiste kaasomanike õigusi või huve. Näiteks on planeeritava vannitoa all oleval naabril selle koha peal magamistuba.
Lodža arvelt korteri eluruumi pinna suurendamiseks on vajalik samuti üldkoosoleku otsust, projekti ja kohaliku omavalitsuse luba, kes teeb kande ehitisregistris. Kinnistusraamatus kande muutmiseks on vajalik minna notari juurde ja selleks on vajalik kõigi kortermaja elanike kohalolek, mis sageli ei õnnestu ja seetõttu ehitisregistri andmed ja kinnistusraamatu kanded ei ühti.
Plaanilahenduste muudatuste juurde, mis muudab ühisomandis olevat osa, nõuab kohalik omavalitsus kaasomanike nõusolekut (kuigi see võib olla piirkonniti erinev, kuid Pärnu linnas on nii ja nõutakse alati). Üldkoosoleku otsust võib asendada eraldi kaasomanike nõusolekud. Väikemajades vahetu naabri nõusolek, kelle huvisid muudatused võiks rikkuda või mõjutada.
Kehtiva seaduse alusel peab kõik ehitustöid tegema, juhtima või kontrollima pädev isik ja vastutama selle eest. Isik on pädev, kui tal on töö eripärale vastav kvalifikatsioon. Isik ei või anda eksitavat teavet oma kvalifikatsiooni kohta ega tohi teha töid, milleks tal puudub kvalifikatsioon (EhS § 23).
Seega kõigi ehitustööde jaoks tuleks kaasata pädev isik, kelle poole on hilisemate probleemide korral ka pöörduda. Kui kutsuda naabrimees, tasub mõelda, kas ta on ikka nii pädev ja ka vastutav peale ebakvaliteetse töö ilmnemist.
Juhul kui selline vara on müügis, kus planeeringut ja küttesüsteeme on juba varasemalt muudetud võib ostja sattuda olukorda, kus puuduolevad load ja kooskõlastused tuleb praegusel omanikul korda teha ja see võib võtta aega, kuid ei pruugi ka üldse seadustatud saada. Kui tunnete huvi sellise vara vastu, siis soovitame koheselt uurida ja vaadata www.ehr.ee järele, kas tööd on seadustatud ja vastavad kanded Ehitisregistris tehtud.
Mõned juhtivad suuremad pangad on muutnud laenupoliitikat seoses korteriomandites teostatud kütteliikide ja planeeringute muudatustega. Nimelt on olnud olukordi, mil pank ei soovi tagatiseks korteriomandit, kus teostatud ehitustööd on jäetud seadustamata, seda ka juhul, kui teostatud tööd on tehtud juba aastaid tagasi.
Tegu ei ole pankade pahatahtlikkusega, vaid pigem selles, et asjad oleks korras, luba nõudvad ehitustööd seadustatud. Kahjukannatajaks on lõpuks ikkagi omanik ehk tarbija-soov ise hiljem müüa vms.
Allikas: Piret Rondo, Domus Kinnisvara OÜ; City24.ee
LOE LISAKS:
