Miks peaks ärikinnisvara hindama ja kes peaks seda tegema?


Miks peaks ärikinnisvara hindama ja kes peaks seda tegema?
Shutterstock

Kindlasti on hindamise vajalikkus seotud vara väärtusega ehk mida kõrgem on vara väärtus, seda suurem on risk ning seda vajalikum on riski hajutamine ning põhjendatum professionaalse hindaja kasutamine. Hindamise sagedus sõltub omakorda ettevõtte ja vara iseloomust. Börsiettevõttele kehtivad siin rangemad reeglid ja hindamise vajadus võib tekkida tihedamalt.

Tavaettevõttel sõltub hindamise vajadus ja sagedus eelkõige sellest, kas ettevõte kasutab kinnisvara ise ehk see on klassifitseeritud materiaalse põhivarana või hoitakse kinnisvara renditulu teenimise või väärtuse kasvu eesmärgil ehk on klassifitseeritud kinnisvarainvesteeringuna.
Kui materiaalse põhivara väärtuse muutus kajastub üldjuhul kasuliku eluea jooksul amortiseeritava osa kulusse amortiseerimisel, siis kinnisvarainvesteeringuid on ettevõttel kohustus õiglases väärtuses kajastada igal aruandeperioodil ehk siis igal aastal.
Raamatupidamise Toimkonna juhendid RTJ 6 „Kinnisvarainvesteeringud“ annab juhised, et kinnisvarainvesteeringud, mille õiglast väärtust on võimalik usaldusväärselt hinnata mõistliku kulu ja pingutusega, kajastatakse õiglase väärtuse meetodil ning kõiki ülejäänud kinnisvarainvesteeringuid kajastatakse soetusmaksumuse meetodil.

Mis on aga mõistlik kulu ja pingutus?

Seotud lood:

Nagu nimetatud, annab RTJ soovituse kaaluda hindamise tellimise juures rahalist ja ajalist kulu, tulemuse usaldusväärsust ning kasu aruande lugejale. Mis on aga mõistlik kulu, jääb iga ettevõtte juhtide/omanike otsustada ning siin kehtib sama reegel, et mida suurem vara väärtus, seda suurem on risk ning seda vajalikum on riski hajutamine. Vara väärtusega võrreldes on kokkuvõttes vara hindamise tasu marginaalne.
Klient peaks hindamise tulemusena saama erapooletu ja pädeva hinnangu vara väärtusele, mis vastab Eesti vara hindamise standarditele (EVS 875).
Ning seda mitte ainult iga-aastase aruandluse tarbeks, vaid näiteks ka mitterahalise sissemakse hindamisel, kus juhatusele ning omanikele peaks erapooletu hindaja kaasamine kindlustunnet lisama. Samuti annab koostatud hindamisaruanne olulist informatsiooni ettevõtte neile omanikele, kes ei ole otseselt ettevõtte igapäevajuhtimise juures, samuti aktsionäridele. Koostatud hindamisaruanne võib ja on andnud ettevõttele lisaväärtuse ka kahjujuhtumite või varaliste vaidluste lahenduste puhul.
Eesti ettevõtted on üldiselt hästi teadlikud oma ettevõtte varade väärtusest ja hindamisi tellitakse täpselt niipalju kui raamatupidamine ja olukord, näiteks krediidivajaduse tõttu laenutagatise hindamine, seda nõuavad. Kuigi leidub ka ettevõtjaid kes kipuvad oma vara üle hindama ja on ka ettevõtteid, kelle vara on kajastatud põhjendamatult madalalt.

Kes peaks vara hindama?

Õiglase väärtuse hindamisel tuleb kasutada ettevõtteväliste professionaalsete hindajate abi, välja arvatud juhul, kui ettevõte ise omab vastava kvalifikatsiooniga spetsialiste. Professionaalse hindaja all mõistame siin vastava kutsetasemega kutselist hindajat. Kutseliste hindajate nimekiri on kättesaadav Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu kodulehel www.ekhy.ee.
Kui palju maksab ärikinnisvara hindamine? Kuna ärikinnisvara on väga erineva iseloomu ja keerukusega, siis ühtset hinnakirja ärikinnisvara hindamisel ei ole. Tavapäraselt on hinnastatakse ärikinnisvara hindamine selleks kuluva aja ehk siis tunnihinna järgi. Nagu ka teistes valdkondades ei pruugi odavaim pakkumine seejuures tagada vajalikku tulemust.
Mida peaks jälgima hindamise tellimisel? Kindlasti peab jälgima, et hindajal oleks tellitava kinnisvara vara grupile vastav kutsetase. Kutselise hindaja kutsetasemeid on kolm:
1. Nooremhindaja, tase 5
2. Kinnisvara hindaja, tase 6
3. Vara hindaja, tase 7

Loe veel

• Ärikinnisvara hindamiseks peab vähemalt hinnangu allkirjastaja olema kõrgeima ehk vara hindaja kutsetasemega.
• Kallimate ja keerukamate varade hindamisel ei teeks paha ka hindaja eelneva kogemuse küsitlus veendumaks, et hindaja omab vastavas sektoris või piirkonnas piisavat hindamiskogemust ja turutunnetust.
• Oluline on hindamise lähteülesande püstitus, sellega määratakse vara hindamise eesmärk, meetodid ja väärtuse liik.
• Kallimate ja keerukamate hindamiste puhul on soovitav sõlmida kirjalik tellimusleping, mis aitab ennetada hilisemaid vaidlusi tellimusi täitmisel. Tellimuslepingus määratakse lisaks vara hindamise eesmärgile, meetoditele ja väärtuse liigile ära ka tasu suurus, tellimuse täitmise tähtaeg, vaidluste lahendamise kord.
• Seoses varade väärtuse tõusuga ja suurema tähelepanuga varade seotud õigustele ja kohustele ning juriidilistele nüanssidele peaks hindamise tellija olema valmis selleks, et hindaja küsib hindamise läbiviimiseks lisaks tavapärastele andmetele näha kinnistu kasutuskorda, infot juurdepääsu ja teiste servituutide kohta, ettevõtte majandustulemuste infot (mis ei ole ärisaladus), ehitus- ja kasutuslubasid, väljavõtet projektist.
Andres Teder on Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu juhatuse liige

Jäta kommentaar
ARTIKLIT SAAB KOMMENTEERIDA AINULT REGISTREERITUD KASUTAJA!
Postitades kommentaari nõustud reeglitega
Loe kommentaare Loe kommentaare