Mida peaks teadma kasutusloata ehitise ostmisest ja müümisest ning kui suur on trahv sellises majas elamise eest?

Mõnikord arvatakse ekslikult, et kasutusloata ehitise ostmine või müümine pole lubatud. See ei vasta tõele – müüja võib kasutusloata ehitist müüa ja ostja osta. Tõsi, müüja ei tohiks kasutusloa puudumist ostja eest varjata ning kui seda teha üritatakse, siis on notaril põhjust sellele ostja tähelepanu juhtida.

Kasutusloa olemasolu saab ka ise kontrollida tasuta elektroonilisest ehitisregistrist https://www.ehr.ee/.
Sageli küsib müüja kasutusloata maja või näiteks pööningualuse korteri eest turuhinnast pisut madalamat hinda. Ostja peaks enne ostma tormamist kindlasti uurima, miks kasutusluba puudub ning arvestama võimalike tulevaste kulutustega, mis võivad ostetava kinnisvara turuhinnast sootuks kallimaks teha.
Mõnel puhul on eramu ehitatud ehitusprojektist mööda vaadates, mõnel juhul on pööningukorrus välja ehitatud üldse igasuguse ehitusprojektita. Mõlemal puhul on tähtis teada, et tulevased kulutused ei piirdu vaid kasutusloa vormistamisega, tõenäoliselt on tarvis tellida kasutusloa saamiseks eksperthinnanguid ning teha ümberehitusi.

Näiteks kui selgub, et kaminaga korter ei vasta tuleohutusnõuetele, siis tuleb heal juhul vahetada vaid uks tuletõkkeukse vastu, halvemal juhul tuleb kamin hoopis välja lammutada. Mõnel puhul on korteri pinda suurendatud pööningu või keldri arvelt, aga selgub, et see lisapind ei kuulugi üksnes korteri omanikule, vaid on jätkuvalt kõigi maja korteriomanike omandis. Selle olukorra lahendamiseks on vaja kõigi omanike nõusolekut ja ühist notari külastust.

Kui kasutusloa puudumise põhjus on välja selgitatud ja ostusoov siiski olemas, on mõistlik müügilepingus kokku leppida, kas kasutusloa taotlemine ja selle saamine jääb müüja kohustuseks või võtab ostja selle kohustuse endale. Lepingusse peaks täpselt kirja panema, kes kannab kulud, mis kaasnevad kasutusloa taotlemisega, sealhulgas vajalike ehitustöödega seotud kulutused.

Kui kasutusloa taotlemine jääb ostja kohustuseks, oleks hea, kui lepingus on eraldi loetelu kasutusloa saamise eelduseks olevatest dokumentidest, mis müüja peab ostjale üle andma. Kui kasutusloa taotlemine jääb müüja kohustuseks, siis on tähtis leppida kokku sanktsioonid juhuks, kui müüja seda ei tee või tähtaegselt ei tee. Selleks võib olla näiteks müüja kohustus hüvitada kahju või ostja õigus nõuda leppetrahvi.

Võimalus on trahvi saada

Kui otsus on tehtud ja kõik tingimused sobivad, tasub siiski arvestada, et eluruumi ostmisel ei pruugi pangad anda laenu kasutusloata ehitise tagatisel. See ei ole reegel, alati võiks oma haldurilt pangas järele uurida. Ka kindlustamisel võivad osutuda kasutusloata ehitise tingimused karmimaks.
Osad inimesed elavad kasutusloata ehitises aastaid, aga võiks teada, et selle eest võib kohalikult omavalitsuselt trahvi saada. Füüsilisel isikul on trahvimäär kuni 1200 eurot ja juriidilisel isikul kuni 32000 eurot.

Igal juhul annab kasutusluba kindlustunde, et valminud ehitis vastab ehitusloale ning seda on võimalik kasutada kasutusotstarbele kohaselt.