Kuidas maandada riske, kui kinnisvara müüakse järelmaksuga?
Nagu öeldud, on järelmaks olemuselt võrreldav laenusuhtega ja sellele võiks eelistada pangalaenu, kuid elus tuleb ette olukordi, kus müüja huviks on järelmaksuga nõustuda. Ka sel puhul määratletakse nagu tavalise laenulepingu puhul ostja maksekohustuse põhitingimused: kui suur on järelmaksu põhimakse mingil ajaperioodil (näiteks kuus), milliseks kuupäevaks ja kuhu makse tasutakse, kui suur on järelmaksu intress.
Juhul kui intressi ei nõuta, jääb raha väärtuse langusest tulenev kahju müüja kanda ning pika makseperioodi puhul seda ei soovitaks. Maksekohustuse täitmisega viivitamise osas tuleks kokku leppida müüja õigus nõuda viivist ja määrata selle suurus.
Kuidas riske maandada?
Järelmaksu võimaldamisel peab müüja hoolega kaaluma, kuidas oma õiguslikku positsiooni kindlustada juhtudeks, kui ostja oma kohustusi ei täida. Järelmaksu kohustus on tulevikus täidetav kohustus ja ka kõige usaldusväärsema taustaga ostja puhul ei saa sajaprotsendiliselt väita, et ostuhinna tasumisel ei teki ettearvamatuid takistusi.
Seadus ei luba kinnisasja omandiõigust üle anda tingimuslikult ehk siin ei saa rakendada vallasasjade müügi puhul tavapärast klauslit, et ostja saab omanikuks hetkest, kui ostuhind on tasutud. Küll saab välja tuua kaks peamiselt kasutatavat võimalust müüja positsiooni kaitsmiseks.
Esimesel juhul ei anna müüja ostjale kinnisasja omandit üle enne, kui kogu ostuhind on laekunud. Õiguskirjanduses nimetatakse seda omandireservatsiooniks. Esmalt sõlmitakse poolte vahel müügi- ja ostukohustusi sätestav leping ehk võlaõiguslik ehk kohustisleping.
Tagamaks ostja õigusi, on oluline ostja kasuks kinnistusraamatusse vastava omandamisõigust tagava eelmärke sisse kandmine. Eelmärge teeb kõikide isikute jaoks nähtavaks müüja ja ostja vahel sõlmitud kohustisi loova lepingu ning takistab müüjal kinnisasja ostja õigusi kahjustaval moel käsutada (nt pantida või võõrandada). Eelmärge kaitseb ostjat ka müüja pankrotimenetluse või tema vara kohtutäituri poolt arestimise korral.
Ka pankrotihaldur on kohustatud täitma müüja poolt sõlmitud võlaõiguslikku lepingut, mis on tagatud eelmärkega. Seega on ostja jaoks väga oluline, et leping sisaldaks tema õiguste tagamiseks kinnistusraamatusse vastava eelmärke sissekandmise taotlust. Pärast ostuhinna täielikku tasumist sõlmitakse juba tingimustest vaba kinnisasja omandiõiguse üleandmise leping ehk asjaõigusleping ehk käsutustehing.
Notari juures tuleb käia seega kaks korda, aga sellega seotud lisakulude pärast muretseda pole põhjust. Asjaõiguslepingu tasu on sõltumata müügihinnast – 19 eurot ja 10 senti, millele lisandub käibemaks. Võlaõigusliku lepingu tasu on võrdne tavapärase müügilepingu tasuga, viimane määratletakse ostuhinna alusel.
Teine võimalus on anda ostjale kinnisasja omandiõigus üle, kuid tagada võlgu jäädava ostuhinna tasumine müüja kasuks seatava hüpoteegiga. See annab ostja poolse maksekohustuse rikkumise korral müüjale õiguse pöörduda kohtutäituri poole ja algatada sundtäitmine. Sellise lepingu puhul notarile kahe õigussuhte tõestamise eest lisatasu maksma ei pea, seadus sätestab vaid erijuhu, mil hüpoteegi summa on ostuhinnast oluliselt suurem. Põhimõte on, et alati tasutakse üksnes ühe sõlmitava tehingu eest, kuid tasu arvestuse aluseks on kõrgema väärtusega tehing. Notari tasu seadus arvestab poolte õiguslikke vajadusi ja välistab olukorra, kus müüja oleks sunnitud suurenevate vormistuskulude kartuses jätma ennast õiguslikus mõttes kaitseta.
Valikute plussid ja miinused
Kumba varianti eelistada, sõltub olukorrast. Omandireservatsiooni puhul jääb omandiõigus müüjale koos kõigi õiguste ja kohustustega, mis sellega kaasnevad. Selles olukorras või olla nii positiivseid kui negatiivseid aspekte.
Kui müüja ei soovi kogu järelmaksu perioodil kanda kinnisasja omandiõigusega seotud kohustusi, näiteks tasuda kõiki makseid ja seotud kulusid, tagada lepinguobjekti seisundi vastavust lepingule, vastutada juhusliku hävimise ja kahjustamise eest ehk tegeleda kindlustamise ja järelevalvega, siis sobib talle pigem hüpoteegiga koormamise variant.
Ta annab kinnisasja omandi üle ostjale ja vabaneb seega sellega seotud kohustustest. See sobib eriti juhul, kui tegemist on lihtsalt müüdava objektiga. Hüpoteegi lepingus on müüja poolt mõistlik jälgida, et ostjal oleks ehitiste kindlustamiskohustus tingimusel, et kindlustuslepingu järgne soodustatud isik on müüja. See tagab, et objekti hävimisel või olulisel kahjustumisel õnnetusjuhtumis ei saa müüja õigused riivata.
Juhul, kui müüja tahteks on jääda omanikus, kuni ostja on kohustused täitnud, siis on sobilik omandireservatsioon. Kui võib eeldada, et lepinguobjektile on raske ostjat leida ja sundtäitmise läbiviimine tõenäoliselt ebaõnnestuks, tasub samuti valida just see variant. Kas sel juhul antakse kinnisasi ostja kasutusse kohe või alles pärast kohustuste täitmist, sõltub poolte kokkuleppest.
Vaidluskohad
Üks olulisemaid mõjutegureid, mis võib kaasa tuua täiendavaid vaidlusi ja arusaamatusi, on kinnisasja otsese valduse üleandmise aeg ja sellega seonduv. Igal juhul peab enne kinnisasja ostja kasutusse andmist kindlaks määrama reeglid, milleks ostja on õigustatud sellel perioodil, kui ta ei ole veel kinnisasja omanik, aga juba kasutab kinnisasja. Näiteks kas ja millistel tingimustel võib teostada remonditöid ja kas on kohustus teha kinnisasja säilimiseks vajalikke parendusi, millega kaitstakse objekti hävimise eest.
Vajalike kulutuste ehk korrapärase majandamise raames tehtud kulutuste hüvitamist on seaduse kohaselt õigus valdajal omanikult nõuda. Seega, kui ostja rikub küll ostuhinna järelmaksu tasumise kohustust ja müüja soovib lepingust taganeda, võib ostja esitada müüjale vastunõude kulutuste hüvitamiseks.
Sageli arvatakse, et kui lepingus on kirjas ühe või teise poole kohustused, siis sellest piisab. Vaatamata eeldusele, et inimesed sõlmivad lepinguid heas tahtes ja usus ning tahavad ja suudavad kohustusi täita, on hea ja poolte huve kaitsev leping selline, milles sisalduvad ka kokkulepped ja sanktsioonid lepingu rikkumise puhuks. Alati tuleb küsida, mis saab, kui teine pool mõnd kohustust ei täida.
Seega on poolte huvides vajalik, et omandireservatsiooniga lepingus alati kokku lepitakse ka õiguskaitsevahendid, mida rakendatakse, kui üks või teine pool kohustislepingut rikub. Eelkõige millised rikkumised on nii olulised, et annavad teisele poolele õiguse lepingust taganeda ja millised rikkumised toovad kaasa kas leppetrahvi, täiendava kohustuse või hüvest ilma jäämise. Kindlasti on mõistlik abi küsida notarilt, kes koostab lepingu selliselt, et see vastaks poolte tegelikule tahtele.
