Broneerimistasu ei kohusta müüjat millekski — ole selle maksmisega ettevaatlik!
Broneerimine tuleb kõne alla ka juhul, kui potentsiaalsel ostjal on raha kinni fondides või hoiustes ja selle kättesaamine võtab peamiselt lepingulistel põhjustel aega või müüja kohustub tegema ostjale meelepärase remondi.
Broneerimislepingu sõlmimisel makstakse poolte kokkuleppel broneerimistasu, mis jääb müüjale, kui ostja vara ära ei osta. Kui aga müüja rikub broneerimislepingut ning müüb vara kolmandale isikule, maksab müüja broneerimistasu ostjale tagasi. Enamasti on selliseks juhuks broneerimislepingus kokku lepitud ka leppetrahv, mis tuleb lepingu rikkumisel tasuda. Broneerimislepingule seadus kohustuslikku vorminõuet ette ei näe, mistõttu võib broneerimislepingu sõlmida mis tahes vormis.
Kui aga lepingus on kokku lepitud kohustuses tulevikus sõlmida kinnisasja müügileping, võib tegemist olla hoopiski eellepinguga. Kuivõrd lepingule kohaldatavad nõuded määratakse lepingu sisu, mitte selle pealkirja järgi, tuleb tähele panna, et broneerimislepingu nime all ei oleks sõlmitud eellepingut kinnisasja omandamiseks. Kinnisasja müügilepingu eellepingu sisuks on müüja kohustus võõrandada kinnisasi tulevikus ostjale. Kuna kinnisasja müügilepingu eelleping on suunatud kinnisasja omandamisele, peab selline leping olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Kui vorminõuet on rikutud, on leping tühine ning tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele (kui seaduses ei ole sätestatud teisiti).
Riigikohus on lahendis 2-16-8456 asunud seisukohale, et broneerimisleping tuleb kõne alla siis, kui tasu makstakse üksnes kinnisasja broneerimise eest, st selle eest, et müüja kinnisasja teatud ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks. Kui aga lepitakse kokku müüja või ostja kohustuses hiljem kinnisasi omandada või võõrandada, viitab see sellele, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepinguga või müügilepinguga. Riigikohus leidis ka seda, et poolte kohustuste hindamisel on oluline ka broneerimistasu suurus — kui see ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstava summa ja kokku on lepitud selle summa teisele poolele jäämine müügilepingu sõlmimata jäämisel, võib jällegi tegemist olla kinnisasja müügi eellepinguga. Nagu eespool mainitud on vorminõude järgimata jätmise korral tehing tühine.
